L′ordinanza della Corte di Cassazione, Sez. II, 24/06/2025, n. 16890, ribadisce alcuni importanti principi in materia di ripartizione delle spese condominiali relative alla manutenzione di cortili e viali di accesso che, oltre ad essere destinati al transito comune, svolgano altresì funzione di copertura di locali sotterranei in proprietà esclusiva.
Nel caso di specie, alcuni condomini impugnavano una delibera adottata dall′assemblea del Supercondominio, con la quale erano stati approvati i lavori di rifacimento del piano viario di una strada privata utilizzata dai partecipanti di nove distinti condomìni e ripartiti i relativi costi secondo le tabelle millesimali. Gli attori ritenevano illegittimo il criterio adottato e chiedevano che le spese fossero ripartite ponendone una quota a carico dei condomìni ed altra quota a carico dei proprietari dei box e delle autorimesse sottostanti alla strada.
Il Tribunale, nell′accogliere la domanda, annullava la delibera ed applicava l′art. 1125 c.c., ponendo il 50% della spesa a carico dei condomìni facenti parte del Supercondominio ed il restante 50% a carico dei proprietari esclusivi delle autorimesse sottostanti.
La decisione veniva confermata dalla Corte di Appello, la quale rilevava che la strada privata svolgeva una duplice funzione, essendo destinata al transito dei condomini e costituendo, al contempo, copertura del piano sottostante ove erano ubicate le autorimesse in proprietà esclusiva.
Avverso tale sentenza proponeva ricorso per Cassazione una società proprietaria di due autorimesse, lamentando, tra l′altro, la violazione del regolamento contrattuale condominiale e l′erronea applicazione dell′art. 1125 c.c.
Quanto al primo profilo, la ricorrente assumeva che il regolamento condominiale imponesse a tutti i comproprietari dell′edificio di partecipare, in proporzione ai rispettivi millesimi, alle spese di esercizio e manutenzione della strada privata e che, pertanto, non potesse essere adottato un diverso criterio di riparto.
A tal riguardo, la Corte dichiara la censura inammissibile, rilevando che l′interpretazione delle clausole di un regolamento contrattuale contenenti criteri convenzionali di ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle cose comuni costituisce attività riservata al giudice di merito e può essere sindacata in sede di legittimità esclusivamente sotto il profilo della violazione delle regole legali di ermeneutica contrattuale ovvero dell′omesso esame di un fatto storico decisivo. Ne consegue che la parte che intenda censurare in Cassazione l′interpretazione attribuita dal giudice di merito ad una clausola regolamentare non può limitarsi a prospettarne una diversa lettura, ma deve specificamente individuare la regola ermeneutica violata o il fatto storico decisivo il cui esame sarebbe stato omesso.
Nel caso di specie, nessuna delle due censure era stata ritualmente prospettata, sicché la doglianza non poteva trovare ingresso nel giudizio di legittimità.
Diversamente, sotto il profilo relativo al criterio legale di ripartizione delle spese, la Corte reputa infondata la dedotta violazione dell′art. 1125 c.c., ribadendo il principio secondo cui, quando un cortile o un viale di accesso all′edificio condominiale svolga contemporaneamente la funzione di copertura di locali sotterranei appartenenti in proprietà esclusiva ad uno o più condomini, non trova applicazione la disciplina prevista dall′art. 1126 c.c. in materia di lastrici solari di uso esclusivo.
Deve, invece, applicarsi analogicamente l′art. 1125 c.c., trattandosi di una struttura complessa destinata al servizio di due distinti livelli e caratterizzata dalla contemporanea utilità per i soggetti che utilizzano la superficie superiore e per i proprietari dei locali sottostanti.
Sul punto, la Corte richiama il consolidato principio secondo cui, in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale di accesso all′edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condomino, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall′art. 1126 c.c., ma si deve, invece, applicare analogicamente l′art. 1125 c.c..
La ragione di tale soluzione risiede nella diversa funzione delle strutture considerate dalle due disposizioni. L′art. 1126 c.c. disciplina, infatti, il lastrico solare che, pur essendo attribuito in uso esclusivo o in proprietà ad alcuni condomini, svolge essenzialmente funzione di copertura dell′edificio; nell′ipotesi del cortile o del viale sovrastante alle autorimesse, invece, la struttura assolve contemporaneamente un′autonoma funzione di transito e di calpestio per i condomini ed una funzione di copertura per i locali sottostanti.
Trova, pertanto, applicazione il criterio desumibile dall′art. 1125 c.c., quale particolare espressione del principio generale sancito dall′art. 1123, comma 2, c.c., secondo cui le spese relative a cose destinate a servire i condomini in misura diversa devono essere ripartite in proporzione alluso che ciascuno può farne.
Nel caso sottoposto al suo esame, la Corte reputa, quindi, corretta la decisione dei giudici di merito che, dopo avere accertato in fatto che la strada privata fungeva da copertura del piano sottostante nel quale erano collocate le autorimesse in proprietà esclusiva, avevano posto le spese di rifacimento per metà a carico dei nove condomìni componenti il Supercondominio e per metà a carico dei proprietari delle sottostanti autorimesse.
Peraltro, la Corte precisa che l′accertamento della concreta funzione svolta dal bene costituisce un giudizio di fatto demandato al giudice di merito e, ove sorretto da motivazione chiara e coerente, non è suscettibile di nuovo esame in sede di legittimità.
In base alle suesposte considerazioni, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso, confermando che, ove un cortile o una strada condominiale costituiscano contemporaneamente superficie destinata alluso comune e copertura di locali sotterranei in proprietà esclusiva, la ripartizione delle spese di manutenzione deve essere effettuata facendo applicazione analogica dell′art. 1125 c.c. e non già secondo il criterio previsto dall′art. 1126 c.c..
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