Con la sentenza del 18 maggio 2026, n. 14891, la seconda sezione civile della Corte di Cassazione decide una controversia in materia condominiale avente ad oggetto la proprietà di una rampa di accesso al piano seminterrato dell′edificio, e si sofferma, in particolare, su due distinti profili che hanno una rilevanza pratica diretta e costante nell′ambito della vita del condominio: da un lato, la portata della presunzione di condominialità di cui all′art. 1117 c.c. e i titoli idonei a vincerla; dall′altro, la persistente legittimazione del singolo condomino a tutelare in giudizio i diritti inerenti alle parti comuni, anche in via autonoma o concorrente rispetto all′amministratore.
Nel caso di specie, il condominio aveva convenuto in giudizio una condomina, lamentando che la stessa si fosse illegittimamente appropriata della rampa che dalla pubblica via conduceva al piano seminterrato dell′edificio, ove erano ubicati sia locali di sua proprietà esclusiva sia taluni locali di proprietà condominiale, tra cui la centrale termica.
Il condominio chiedeva, pertanto, l′accertamento della natura condominiale della rampa, la corretta interpretazione di una tabella di ripartizione delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria allegata al regolamento condominiale e la condanna della convenuta alla restituzione dei frutti civili asseritamente percepiti.
La vicenda processuale si sviluppava per più gradi di giudizio e veniva ulteriormente complicata dalla declaratoria di nullità della prima sentenza di merito per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di tutti i condomini.
All′esito della riassunzione, il Tribunale rigettava le domande attoree, mentre la Corte di Appello accoglieva soltanto in parte il gravame, limitandosi a chiarire che una determinata colonna della tabella allegata al regolamento si riferiva alla ripartizione delle spese di manutenzione della rampa, senza tuttavia riconoscerne la natura condominiale.
Avverso tale decisione venivano proposti ricorso principale da due condomine e ricorsi incidentali dalle controparti, tutti rigettati dalla Suprema Corte.
1. SULLA LEGITTIMAZIONE DEL SINGOLO CONDOMINO A TUTELA DELLE PARTI COMUNI
In via preliminare, la Corte di Cassazione affronta l′eccezione di difetto di legittimazione attiva sollevata nei confronti delle ricorrenti principali, reputandola inammissibile per genericità.
La pronuncia offre, tuttavia, l′occasione per ribadire un principio consolidato, e cioè che il singolo condomino conserva il potere di agire a difesa non solo dei propri diritti di proprietà esclusiva, ma anche dei diritti di comproprietà pro quota sulle parti comuni dell′edificio. In particolare, egli può intervenire nel giudizio nel quale la difesa dei diritti comuni sia stata già assunta legittimamente dall′amministratore e può altresì esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli di una pronuncia resa nei confronti dell′organo rappresentativo unitario.
"Logico corollario di tali principi è quello che il singolo condomino può promuovere le azioni (o resistere alle azioni da altri proposte) a tutela dei suoi diritti di comproprietario pro quota anche allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio.
Peraltro, le variazioni soggettive della composizione della compagine condominiale eventualmente intervenute tra il momento del promovimento della lite e della sua decisione oltre a non privare, ovviamente, l′amministratore della legittimazione processuale a rappresentare unitariamente l′interesse gestorio, legittimazione accordatagli dalla legge al fine di semplificare l′instaurazione del contraddittorio, riconoscono anche ai condomini divenuti tali nel corso del giudizio eguale legittimazione.
La questione è stata di recente esaminata dal Supremo consesso (sentenza SU, n. 10934 del 18 aprile 2019) che ha affermato come non possa negarsi la legittimazione alternativa individuale al singolo condomino quando si sia in presenza di cause introdotte da un condomino o da un terzo che incidano sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune.
La pronuncia in questione nel ribadire la tradizionale tesi dell′assenza di personalità e soggettività giuridica autonoma per il Condominio, ha altresì confermato che, allorquando si sia in presenza di cause introdotte da un terzo o da un condomino che riguardino diritti afferenti al regime della proprietà e ai diritti reali relativi a parti comuni del fabbricato, e che incidono sui diritti vantati dal singolo su di un bene comune, non può negarsi la legittimazione alternative individuale. Non sarebbe concepibile la perdita parziale o totale del bene comune senza far salva la facoltà difensiva individuale (v. anche Cass. n. 11802 del 2020)".
2. SULLA PORTATA DELL′ART. 1117 C.C. E SUL TITOLO IDONEO A VINCERE LA PRESUNZIONE DI CONDOMINIALITÀ
Il nucleo centrale della decisione attiene, tuttavia, alla interpretazione dell′art. 1117 c.c.
Le ricorrenti principali sostenevano che la rampa dovesse reputarsi necessariamente condominiale, invocando una lettura dell′art. 1117 c.c. tale da rendere, per alcune categorie di beni, insuperabile la presunzione di comproprietà.
La Suprema Corte disattende tale impostazione e ribadisce che Il fondamento della situazione di condominialità risiede nel rapporto di accessorietà necessaria che lega alcune parti comuni (quali quelle elencate in via esemplificativa dall′art. 1117 c.c.) ad unita o porzioni di proprietà individuale, delle quali le prime rendono possibile l′esistenza stessa o l′uso.
"Le Sezioni Unite, con sentenza n. 7449 del 7 luglio del 1993, hanno chiarito, infatti, che l′art. 1117 c.c. non si limitava a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma che l′individuazione delle parti comuni effettuata da quest′ultima disposizione poteva essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo e che non operava con riguardo a cose che, per le loro caratteristiche strutturali, risultassero destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass., Sez. 2, n. 16886 del 24 giugno 2025, in motivazione;Cass., Sez. 2, n. 24189 dell′8 settembre 2021, in motivazione)".
La sentenza precisa che tale titolo contrario può essere rappresentato dal regolamento condominiale di natura contrattuale, dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari oppure, ancora, dall′usucapione.
"Soprattutto, si è messo in luce che occorre guardare alle risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell′edificio in più proprietà individuali (Cass., Sez. 2, n. 24189 dell′8 settembre 2021, in motivazione).
La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 ss. c.c.si attua, infatti, sin dal momento in cui avviene il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall′originario unico proprietario ad altro soggetto.
Coerentemente, la giurisprudenza ha individuato il titolo in esame nell′atto costitutivo del condominio e, quindi, nel primo atto di trasferimento di un′unità immobiliare dall′originario proprietario ad altro soggetto, in quanto se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell′ambito dei beni comuni era riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientrava nel novero di quelli comuni (Cass., Sez. 2, n. 14714 del 31maggio 2025).
L′operatività dell′art. 1117 c.c., che dà rilievo sia alla destinazione all′uso comune della res sia all′attitudine oggettiva al godimento collettivo, dispensa, quindi, il condominio dall′onere di provare il suo diritto attraverso la c.d. probatio diabolica, spettando, eventualmente, al singolo condomino, che pretenda di essere titolare esclusivo di un bene comune ex art. 1117 c.c., di dimostrare la sua proprietà individuale".
In poche parole, il singolo condomino ha la possibilità di provare, attraverso un titolo contrario, la sussistenza della proprietà individuale.
Proprio in tale prospettiva la Corte reputa corretta la decisione del giudice di merito, il quale aveva attribuito rilievo al primo atto di alienazione del 1959 per stabilire che la rampa si collocava al di fuori del perimetro del caseggiato indicato come delimitante la quota di proprietà comune acquisita.
3. SULL′INTERPRETAZIONE DEL TITOLO E SUI LIMITI DEL SINDACATO DI LEGITTIMITÀ
La Suprema Corte si sofferma altresì sul tema dell′interpretazione del titolo negoziale che aveva dato origine al condominio.
Le ricorrenti censuravano la sentenza d′appello per avere attribuito valore decisivo all′atto notarile del 29 agosto 1959, senza tenere conto di altri documenti, quali il regolamento condominiale predisposto dal costruttore e un successivo atto di vendita del 1961.
Anche tale doglianza viene ritenuta inammissibile.
La Corte ribadisce, infatti, che, in tema di interpretazione del contratto, la parte che prospetti una delle possibili opzioni ermeneutiche non può limitarsi, in sede di legittimità, a contrapporla a quella accolta dal giudice del merito, quando quest′ultima sia sorretta da motivazione sufficiente e logicamente coerente.
Nel caso concreto, la Corte di Appello aveva valutato anche il regolamento condominiale, accertandone, tuttavia, la posteriorità rispetto al rogito del 1959 e la non univocità del suo contenuto, chiarendo al contempo che la rampa risultava collocata al di fuori del perimetro del caseggiato oggetto della quota di proprietà comune.
Secondo la Suprema Corte, le ricorrenti miravano in realtà ad ottenere una nuova interpretazione del termine "distacco" contenuto nel rogito originario, operazione che è evidentemente preclusa in sede di legittimità.
4. IL PRINCIPIO DI DIRITTO ENUNCIATO DALLA CORTE
Alla luce delle considerazioni che precedono, la Corte di Cassazione rigetta tanto il ricorso principale quanto i ricorsi incidentali e, nel confermare il capo di sentenza che ha accertato la proprietà individuale della rampa contesa, chiarisce che l′art. 1117 c.c. non configura una mera presunzione di comune appartenenza superabile con qualsiasi prova contraria, ma individua le parti comuni dell′edificio in ragione della loro destinazione oggettiva, sicché tale individuazione può essere vinta soltanto dalle risultanze di un determinato titolo, costituito dal regolamento contrattuale, dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o dall′usucapione, assumendo specifico rilievo il titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio in seguito al frazionamento dell′edificio.
Del resto, la pronuncia in commento ribadisce che la presunzione di condominialità non è né assoluta né liberamente superabile, ma incontra il limite rigoroso del titolo contrario, da individuarsi, in via prioritaria, nel primo atto di trasferimento che ha dato origine al condominio.
Al tempo stesso, essa conferma che il singolo condomino mantiene una piena legittimazione difensiva in tutte le controversie che incidano sui diritti reali relativi alle parti comuni, potendo agire ed impugnare anche in via autonoma rispetto all′amministratore.
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