Si pone allattenzione la sentenza del Tribunale di Napoli, XII Sezione civile, 17 novembre 2025, n. 10579, la quale affronta due distinti profili di notevole rilievo pratico in materia di preliminare immobiliare e di assegnazione di alloggi in cooperativa: da un lato, i rigorosi presupposti richiesti per ottenere lesecuzione in forma specifica dellobbligo di concludere il contratto definitivo ai sensi dellart. 2932 c.c.; dallaltro, la configurabilità della risoluzione del rapporto per grave inadempimento della cooperativa promittente, con conseguente obbligo restitutorio e risarcitorio.
Nel caso di specie, il promissario assegnatario aveva agito in giudizio chiedendo, in via principale, il trasferimento giudiziale dellalloggio, del box e del posto auto che assumeva essergli stati promessi dalla cooperativa con scrittura del 5 settembre 2018, nonché la subordinazione del saldo prezzo alladempimento, da parte della convenuta, di una serie di condizioni concernenti lagibilità, la cancellazione delle formalità pregiudizievoli, la regolarità urbanistica e la piena libertà dei beni da vincoli. In via subordinata, aveva invece domandato la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento, con restituzione degli acconti già versati, rimborso delle spese sostenute per arredare limmobile e risarcimento degli ulteriori danni.
1. SULLA DOMANDA DI ESECUZIONE IN FORMA SPECIFICA EX ART. 2932 C.C. Quanto alla domanda principale, il Tribunale la rigetta rilevando che, ai fini della pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c., è necessario che il preliminare contenga già in sé gli elementi essenziali del futuro trasferimento, in modo tale che la sentenza possa riprodurre esattamente il contenuto del contratto non concluso, senza integrare aliunde loggetto del negozio. In tale prospettiva, il giudice richiama il principio per cui, quando il trasferimento debba essere disposto con sentenza, lesatta individuazione del bene immobile, con dati sufficienti a renderlo univocamente identificabile, deve emergere dal contratto preliminare stesso, non essendo consentito colmare la lacuna mediante documenti esterni o successivi.
Ed è proprio sotto tale profilo che la domanda attorea viene ritenuta infondata. La promessa di assegnazione faceva infatti riferimento soltanto ad un alloggio posto nel corpo C piano 1°, compreso posto auto e box, senza ulteriori indicazioni circa la scala, la consistenza, il numero dei vani, lestensione o altri elementi descrittivi idonei ad identificarlo con precisione. Il Tribunale osserva che, pur essendo comprensibile lassenza dei dati catastali della singola unità, trattandosi allepoca di edificio non ancora ultimato, esisteva comunque già un progetto specifico dal quale risultava la suddivisione del fabbricato in tre scale, sicché ben avrebbero potuto le parti individuare in maniera più puntuale lunità promessa in assegnazione.
La motivazione si rafforza ulteriormente alla luce della situazione emersa in atti: la cooperativa risultava ancora proprietaria di quattro immobili, nessuno dei quali indicato come corpo C, essendo invece collocati uno nella scala A e tre nella scala B. Ne derivava una incertezza oggettiva circa il significato della locuzione utilizzata nel preliminare, potendo essa riferirsi tanto alla scala C, nella quale non risultavano più unità disponibili, quanto al sub lotto C, relativo allarea edificata nel suo complesso. In assenza di criteri contrattuali univoci e specifici, il bene promesso non risultava dunque sufficientemente determinato per consentire il trasferimento giudiziale della proprietà.
Alla luce di tali risultanze, il Tribunale richiama Cass., Sez. 2, sent. n. 18681/2024, la quale
ha statuito che, per una pronuncia giudiziale exart. 2932 c.c., "occorre che l′esatta individuazione dell′immobile, con l′indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento" (cfr. ancheCass., Sez. 2, sent. n. 21449/2017; Cass., Sez. L., Sent. 8568/2004). In tal senso da ultimoCassazione civile sez. II, 20/05/2025, n.13470ha ribadito che: (...) di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l′identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex articolo 2932 del cc, caso nel quale occorre che l′esatta individuazione dell′immobile, con l′indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale è imposta la forma scritta, l′accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell′oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione" (cfr. anche Cass. n. (...)/2021 Cass. n. 21449 del 15/09/2017; Cass. n. 952 del 16/01/2013; Cass. n. 11874 del 07/08/2002).
2. SULLA DOMANDA DI RISOLUZIONE PER GRAVE INADEMPIMENTO DELLA COOPERATIVA Diversamente, il Tribunale reputa fondata la domanda subordinata di risoluzione per grave inadempimento della cooperativa. Richiamando i consolidati principi in materia, il giudice ricorda che la gravità dellinadempimento va valutata non in modo atomistico o frammentario, ma attraverso unindagine complessiva ed unitaria dellintero comportamento delle parti, verificando se la violazione abbia inciso in misura apprezzabile sullequilibrio sinallagmatico del rapporto e sullinteresse concreto del creditore alla prestazione.
Applicando tale criterio al caso concreto, la sentenza ravvisa una pluralità di inadempimenti tutti imputabili alla cooperativa. In primo luogo, viene rilevato il mancato rispetto del termine previsto per la conclusione dei lavori di edificazione del fabbricato, fissato al mese di gennaio 2020. A ciò si aggiunge il mancato ottenimento del certificato di agibilità, dovuto alla mancata produzione, da parte della convenuta, della documentazione richiesta dallufficio tecnico del Comune di Frattamaggiore, tra cui quella relativa alla pratica antincendio. La sentenza sottolinea, inoltre, che con provvedimento del 4 dicembre 2024 il Comune aveva disposto lannullamento in autotutela della pratica proprio in ragione del comportamento omissivo della cooperativa, rimasta inerte nonostante i solleciti e le diffide ricevute.
Il Tribunale precisa che la mancanza del certificato di abitabilità o agibilità non determina automaticamente né la nullità del contratto né la risoluzione del preliminare, dovendo la relativa omissione essere valutata in concreto con riferimento al godimento e alla commerciabilità del bene. In particolare, osserva che la giurisprudenza di legittimità ritiene che
"la mancanza del certificato di abitabilità configura alternativamente l′ipotesi di vendita di aliud pro alio qualora le difformità riscontrate non siano in alcun modo sanabili, l′ipotesi del vizio contrattuale, sub specie di mancanza di qualità essenziali, qualora le difformità riscontrate siano sanabili, ovvero l′ipotesi dell′inadempimento non grave, fonte di esclusiva responsabilità risarcitoria del venditore ma non di risoluzione del contratto per inadempimento, qualora la mancanza della certificazione sia ascrivibile a semplice ritardo nella conclusione della relativa pratica amministrativa (Cass. Civ. (...)/2023). Ciò significa che la mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità (o agibilità) ovvero l′insussistenza delle condizioni perché tale certificato venga rilasciato, non incidono sul piano della validità del contratto, nè comportano in automatico la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata in concreto l′importanza e la gravità dell′omissione in relazione al godimento e alla "commerciabilità" del bene (Cass. Civ. n. 23604/2023, 3419/2023, n. (...)/2022, n. 11653/2018, n. 13231/2010)".
Tuttavia, nel caso esaminato, tale profilo non si presentava isolatamente, ma si inseriva in un quadro complessivo di reiterate violazioni, idonee ad alterare sensibilmente lequilibrio del rapporto contrattuale.
A ciò si aggiunge un ulteriore elemento di particolare rilievo. In violazione dellart. 6 del preliminare, con il quale le parti avevano espressamente escluso la revisione del prezzo, la cooperativa si era rifiutata di stipulare il contratto definitivo se non previa modifica del saldo pattuito, pretendendo il pagamento di una somma maggiore rispetto a quella inizialmente pattuita.
Alla luce di tali considerazioni, il giudice napoletano dichiara risolta per grave inadempimento della cooperativa la promessa di assegnazione del 5 settembre 2018 e condanna la convenuta alla restituzione, in favore dellattore, della complessiva somma di euro 160.000,00, oltre interessi legali dalle rispettive date di pagamento sino al soddisfo.
3. SUL RISARCIMENTO DEL DANNO PER LE SPESE DI ARREDAMENTO La sentenza accoglie poi, ma solo parzialmente, la domanda di risarcimento relativa alle spese sostenute per arredare limmobile. Sul punto, il Tribunale rileva che lattore aveva documentalmente provato di avere chiesto e ottenuto dalla cooperativa la possibilità di arredare progressivamente i cespiti promessi in assegnazione, nonché di avere effettivamente collocato nellappartamento il mobilio acquistato. Tuttavia, poiché non risultava la prova del pagamento di tutte le fatture prodotte, il danno viene liquidato nei limiti delle spese effettivamente dimostrate.
4. SULLA DOMANDA DI RISARCIMENTO DEL DANNO ULTERIORE Viene invece rigettata la domanda di risarcimento del danno ulteriore, sia patrimoniale sia non patrimoniale, formulata in relazione alla mancata acquisizione della proprietà dellalloggio e alla necessità di reperire un diverso immobile. Sotto tale profilo, il Tribunale richiama il principio secondo cui lonere di allegazione nei giudizi risarcitori deve essere assolto in modo puntuale e rigoroso, mediante la precisa indicazione dei fatti materiali posti a fondamento del pregiudizio, della sua concreta consistenza e dei criteri di calcolo della relativa pretesa. Nel caso in esame, la domanda è stata ritenuta generica; inoltre, proprio lindeterminatezza dellalloggio oggetto del preliminare impediva comunque di individuare un parametro di raffronto attendibile per stabilire il valore di mercato di un immobile similare.
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