Si pone all′attenzione la sentenza del Tribunale di Napoli, Sezione VI civile, del 30 giugno 2025, n. 6594 , che costituisce un compendio di principi aventi ad oggetto diverse tematiche, sia di natura sostanziale che di natura processuale, affrontate in maniera diretta e scientifica, attraverso una attenta disamina della prassi e dal raffronto di essa con consolidati principi giurisprudenziali.
Era accaduto che una condomina di un Condominio sito in Napoli impugnasse le delibere adottate nel corso dell′assemblea tenutasi nel mese di luglio dell′anno 2021, ritenendola illegittima, nulla o comunque annullabile nella parte in cui si era conferito incarico ad un tecnico affinché accertasse la legittimità urbanistica di un manufatto che sarebbe stato da lei realizzato sull′unità immobiliare di sua proprietà, stabilendo il compenso a lui spettante e riservandosi, in caso di opposizione all′accesso alla proprietà, di adottare le iniziative giudiziarie ritenute maggiormente opportune. Deduceva, inoltre, pretese illegittimità del bilancio consuntivo, pur′esso approvato nel corso dell′assemblea.
Il giudizio da ella incardinato veniva riunito ad altro processo intrapreso da altra condomina avente ad oggetto ulteriori illegittimità dei rendiconti consuntivi approvati durante la medesima riunione dall′assemblea dei condomini.
Per quanto di interesse nella presente sede, il Condominio convenuto resisteva alle domande eccependone la improcedibilità per due distinte cause:
a) non corretta instaurazione del procedimento di mediazione obbligatorio e del successivo giudizio civile in quanto:
- la condomina opponente non era stata personalmente presente all′incontro di mediazione che aveva preceduto l′instaurazione del giudizio;
- l′oggetto del procedimento di mediazione differiva da quello del giudizio di merito, essendo stato dichiarato nell′istanza di mediazione un valore della controversia diverso ed inferiore rispetto a quello effettivo;
- l′istanza di mediazione non aveva interrotto il termine per impugnare di cui all′art. 1137 c.c. e, comunque, erano decorsi più di trenta giorni dalla notifica dell′istanza di mediazione, avutasi il 04.10.2021, e la notifica dell′atto di citazione introduttivo del giudizio, risalente al 26.11.2021
b) mancato rispetto della condizione di procedibilità contrattuale prevista nel regolamento di condominio.
Nel merito, sosteneva il pieno diritto dei condomini di accertare la regolarità urbanistica del manufatto contestato, nonché la correttezza formale e materiale dei bilanci e rendiconti approvati.
LA DECISIONE DEL TRIBUNALE 1. SUL PROCEDIMENTO DI MEDIAZIONE Il Tribunale di Napoli rileva innanzitutto la ritualità e correttezza del procedimento di mediazione espletato osservando che la dichiarazione di valore di spesa ha solo finalità fiscali e non determina né il petitum, né la causa petendi ( cfr.. Cass. civ., sent. n. 9195 del 10.04.2017).
Del pari, non può reputarsi violato l′art. 1137 c.c. sul termine di impugnazione delle delibere, posto che ai sensi dell′art. 5, ultimo comma, D.Lgs. 28/2010, la istanza di mediazione, che per espressa previsione normativa impedisce la decadenza dall′azione dal momento della comunicazione alle altre parti, determina non la sospensione, bensì la interruzione del termine per impugnare la delibera (Trib. Monza, sent. n. 65 del 12/01/2016 che appunto sottolinea che che la formulazione utilizzata dal legislatore nell′art. 5 D.Lgs. n. 28 del 2010 - impedisce la decadenza - e l′individuazione di un nuovo termine di decorrenza in caso di fallimento della mediazione escludono di poter ritenere che la proposizione della domanda di mediazione abbia effetto sospensivo e non già interruttivo della prescrizione, non rinvenendosi alcun dato testuale da cui evincere che la mediazione determini la sola sospensione del termine per impugnare). Pertanto, è
"solo dopo l′effettiva conclusione della procedura di mediazione, per la durata anche maggiore dell′art. 6 D.Lgs. n. 28 del 2010 che abbia in concreto avuto, e dopo la formazione del verbale negativo della mediazione, quindi, che inizia a decorrere nuovamente, per intero, il termine di trenta giorni di cui all′art. 1137, II comma, c.c. (cfr Trib. Busto Arsizio, sent. n. 244 del 18.02.2022)". Infine, deve ritenersi pienamente rispettosa del dato normativo la presenza dell′attrice all′incontro di mediazione da remoto in modalità telematica, a nulla rilevando che, di contro, il legale rappresentante del Condominio sia stato fisicamente presente nella sede dell′organismo compulsato.
Il giudizio introitato dalla condomina, dunque, ha pienamente soddisfatto la condizione di procedibilità.
2. SULLA CONDIZIONE DI PROCEDIBILITÁ CONTRATTUALE PREVISTA NEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO Il Tribunale reputa infondata la eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo di componimento amichevole previsto dall′art. 23 del regolamento di condominio. Detta disposizione stabilisce in particolare che
"in caso di controversie fra singoli condomini, ovvero fra questi e l′amministratore, ci si sarebbe dovuti rivolgere all′ (...) per tentare un amichevole componimento, prima di adire l′autorità giudiziaria".
A tal riguardo, rileva il giudice del Tribunale di Napoli che
"le previsioni, normative o pattizie, le quali pongano condizioni di procedibilità o ostacoli all′esercizio della giurisdizione, devono essere interpretate in maniera restrittiva, ponendo limiti alla tutela giudiziale dei diritti, di cui all′art. 24 Cost. L′articolo in parola non stabilisce espressamente che il tentativo di componimento sia condizione di procedibilità della domanda giudiziale. Anche ove fosse interpretato in tal modo, peraltro, per la sua formulazione testuale l′articolo in commento dovrebbe intendersi applicabile alle sole controversie di carattere strettamente personale fra singoli condomini e l′amministratore in proprio - quali le controversie in cui si faccia valere una qualche responsabilità dell′amministratore nell′espletamento del mandato - non già alla diversa ipotesi di controversie fra singoli condomini ed il condomio, nelle quali l′amministratore assuma la veste di rappresentante dell′intera compagine condominiale...".
Va a ciò aggiunto che:
"la clausola del regolamento di condominio che, per i casi di contrasto tra condomini, preveda l′obbligo di esperire il tentativo di amichevole composizione della lite, non integra una clausola compromissoria, sicché da essa non può derivare alcuna preclusione all′esercizio dell′azione giudiziaria, giacché i presupposti processuali per la validità del procedimento sono stabiliti nel pubblico interesse e possono trovare il loro fondamento soltanto nella legge e non nell′autonomia privata" (cfr. Cass. civ., ord. n. 4711 del 14.02.2022).
Pertanto, nel caso in esame le condomine attrici non avevano alcun obbligo di esperire il tentativo amichevole di componimento della lite prima di adire l′auotirtà giudiziaria.
3. L′INCARICO AL TECNICO DI ACCERTARE LA URBANISTICA REGOLARITÁ DEL MANUFATTO REALIZZATO DALL′ATTRICE Il giudice napoletano annulla la delibera in oggetto per eccesso di potere.
Prima di entrare nel merito, il Tribunale ricorda brevemente il criterio discretivo tra ipotesi di nullità ed annullabilità delle delibere assembleari, precisando che l′annullabilità è la regola, la nullità l′eccezione. A ritenersi diversamente, le delibere condominiali potrebbero essere caducate in ogni tempo per una moltitudine di vizi, data l′inapplicabilità alle ipotesi di nullità del termine di decadenza di cui all′art. 1137 c.c., così determinandosi una situazione di incertezza nella gestione degli interessi collettivi. In particolare, vanno dichiarate nulle quelle delibere
"prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all′ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell′assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all′oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell′assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell′assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all′oggetto (cfr.Cass. civ., SS.UU. sent. n. 4806 del 07.03.2005)". In concreto, quindi, in uno scenario che propende chiaramente per la stabilità del deciso assembleare, ove una delibera sia contraria ad una disposizione di legge la stessa è perciò di regola annullabile. Sono perciò annullabili le delibere adottate nel corso di un′assemblea riunitasi in violazione delle regole che disciplinano la convocazione assembleare e la regolare costituzione dell′organo assembleare e, quindi, la corretta formazione della volontà assembleare.
"Quanto alle spese condominiali, invece, le delibere di loro approvazione, secondo il più recente orientamento, sono nulle nel caso in cui l′assemblea, con la maggioranza dei condomini, modifichi, con effetto per il futuro, i criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell′assemblea previste dall′art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la concreta ripartizione delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi (cfr Cass. civ., SS.UU., sent. n. 9839 del 14.04.2021; in senso conforme Cass. civ., sent. n. 20888 del 18.07.2023; Cass. civ., ord. n. 2580 del 29.01.2024)".
Fatta questa premessa, il Tribunale dichiara nulla per eccesso di potere la delibera con cui si affidava ad un tecnico nominato dall′assemblea l′incarico di accertare la urbanistica legittimità del manufatto realizzato dall′attrice sulla propria unità immobiliare.
"Il vizio di eccesso di potere, così come quello inerente il conflitto di interessi, sono volti a superare i limiti di un controllo di mera legittimità di espressioni di volontà riferibili ad enti collettivi (società o condomini), che potrebbero lasciare prive di tutela situazioni nelle quali vi sia stato l′abuso della regola di maggioranza, allorquando la delibera non trovi alcuna giustificazione nell′interesse dell′ente collettivo, per essere il voto ispirato al perseguimento da parte della maggioranza di un interesse personale antitetico a quello comune, oppure nel caso in cui sia il risultato di una intenzionale attività fraudolenta dei membri della maggioranza, diretta a provocare la lesione dei diritti di partecipazione e degli altri diritti patrimoniali spettanti ai componenti della minoranza uti singuli. Tali vizi possono essere fatti valere in ambito condominiale giacché la comunione delle parti comuni dell′edificio si pone come contitolarità necessaria e non cedibile da parte dei condomini, in quanto dipendente dalla proprietà delle singole unità immobiliari in proprietà esclusiva. Nel caso in esame alcuna menzione nella delibera impugnata vi è della ragione per cui vi sarebbe un interesse del condominio a verificare la legittimità urbanistica del manufatto eventualmente realizzato dalla condomina nella sua proprietà esclusiva, sicché la delibera in questione va a comprimere lo ius excludendi alios proprio del suddetto diritto di proprietà esclusiva, senza indicare un correlativo interesse giuridicamente apprezzabile della collettività dei condomini a richiedere il predetto accesso con la finalità indicata a verbale. In alcun modo, infatti, nella delibera in parola si fa menzione di un′alterazione del decoro architettonico che sarebbe derivata dalla edificazione del manufatto... né, tantomeno, alla necessità di eseguire lavori con agevolazioni fiscali, per il cui godimento occorrerebbe verificare la legittimità urbanistica degli immobili in condominio...".
4.L′APPROVAZIONE DEI RENDICONTI CONDOMINIALI Il Tribunale di Napoli annulla le delibere di approvazione dei rendiconti condominiali dacché redatti in violazione delle norme che li disciplinano.
Rammenta il giudice partenopeo che ai sensi dell′art. 1130 bis c.c., il rendiconto condominiale è composto da tre distinti documenti: il registro di contabilità, avente le caratteristiche proprie di un libro giornale e recante la menzione delle singole movimentazioni periodiche in ordine cronologico; il riepilogo finanziario, avente le caratteristiche di uno stato patrimoniale, comprensivo delle poste attive e passive del patrimonio condominiale, fondi disponibili ed eventuali riserve; nonché la nota sintetica esplicativa della gestione con indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti. I dati espressi devono essere intellegibili e tali da consentire l′immediata verifica.
Ciò considerato l′impugnato bilancio deve ritenersi redatto in violazione di tali criteri perché:
vi è una divergenza non giustificata di circa 2000,00 fra la giacenza di conto corrente condominiale al 31/12/2020 risultante dall′estratto conto bancario condominiale e l′avanzo di cassa indicato in bilancio;
il TFR relativo al portiere indicato nel rendiconto approvato costituisce voce contabile che non ha riscontro nella documentazione depositata, non essendovi agli atti documenti di natura previdenziale per poter verificare l′esattezza dell′importo e la sua origine, quali tabulati, prospetti contabili del consulente del lavoro o polizze;
sono state inserite nel rendiconto e ripartite tra i condomini voci di spesa straordinarie mai prima deliberate: a tal proposito ricorda il giudice che tali spese non potevano ritenersi implicitamente approvate con l′approvazione del rendiconto stesso, che dunque non può supplire alla mancanza di un atto deliberativo della spesa.
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