La sentenza del Tribunale di Torre Annunziata dello 03/09/2025, n.1970, ha ribadito alcuni importanti aspetti relativi all′utilizzo delle parti comuni in ambito condominiale e alla legittimazione passiva dell′amministratore.
Nella specie, si controverteva sull′improprio uso di un cortile piastrellato comune, adibito di fatto a parcheggio di motOcicli e motoveicoli in genere, nonostante una specifica, diversa, destinazione impressa dal regolamento condominiale.
Peraltro, nel corso del giudizio emergevano anche questioni di natura processuale, dal momento che il detto regolamento prevedeva che in relazione a controversie per le quali il condominio era convenuto in giudizio, la costituzione in causa dell′amministratore doveva previamente essere autorizzata o comunque successivamente ratificata con maggioranza qualificata da apposita assemblea del condomini.
Non essendo intervenuta tale delibera, l′amministratore eccepiva il suo difetto di legittimazione passiva.
A tal riguardo, il Tribunale, nel rilevare la infondatezza della eccezione, osserva che i giudici di legittimità hanno da ultimo ribadito che "Il potere dell′amministratore di rappresentare il Condominio nelle liti proposte contro il medesimo di cui all′art. 1131 c.c., deriva direttamente dalla legge e non può soffrire limitazione né per volontà dell′amministratore, né per deliberazione dell′assemblea. Ne deriva che, la clausola contenuta in un regolamento condominiale (ancorché deliberato per mutuo accordo tra tutti gli originari condomini), secondo cui l′autorizzazione a stare in giudizio debba essere deliberata dall′assemblea, semmai a maggioranza qualificata, non ha efficacia giuridica, poiché il quarto comma dell′art. 1138 c.c. prevede che le norme regolamentari non possono derogare alle disposizioni ivi menzionate, fra le quali appunto è appunto compresa quella di cui all′art 1131 citato (cfr. Cass. Civ. Sez. 2, Sentenza n. 2127 del 29/01/2021)".
Alla luce di tanto, il Tribunale di Torre Annunziata dichiara la legittimazione a resistere nel giudizio dell′amministratore del Condominio.
Superate le questioni di natura processuale, la corte campana dichiara altresì la illegittimità del comportamento dei condomini consistente nell′utilizzare l′androne di passaggio del condominio quale area di sosta per biciclette e motocicli, essendo del tutto irrilevante che ciò abbia rappresentato per lungo tempo e una prassi diffusa e consolidata.
Difatti, precisa il Tribunale che "il più volte richiamato Regolamento condominiale versato in atti, che, come noto, costituisce fonte normativa vincolante per tutti i partecipanti alla comunione, sancisce in via tassativa il divieto di occupare le aree comuni con qualsivoglia oggetto, fatta eccezione unicamente per la temporanea sosta di automezzi nel viale condominiale limitata alle operazioni di carico e scarico, oltre al divieto per i condomini e aventi causa di trattenersi o depositare beni ingombranti in porticati, androni o scale...".
Del resto, il contestato comportamento viola anche quanto disposto dall′art.1102 c.c., a mente del quale "La nozione di pari uso della cosa comune, sebbene non debba intendersi nel senso di uso identico e contemporaneo - dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione - implica, tuttavia, che la destinazione della cosa resti compatibile con i diritti degli altri partecipanti, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione"; ciò considerato, non vi è dubbio che la sosta nell′androne di biciclette e motocicli comporti, da un lato, una alterazione della destinazione tipica di esso, impressa in maniera vincolante per tutti i condomini dal regolamento di condominio, dall′altro, una compressione del diritto degli altri comproprietari di farne parimenti uso. Alcun rilievo, del resto, assume la circostanza che buona parte dell′area rimane libera per consentire il passaggio, atteso che il divieto ex art.1102 c.c. opera ogniqualvolta venga meno la compatibilità tra l′uso individuale e quello collettivo.
In base alle suesposte considerazioni, il Tribunale di Torre Annunziata dichiara illegittima la sosta di biciclette e motocicli nell′androne condominiale, in quanto in contrasto con l′art.1102 c.c., precisando quanto segue: "alla luce delle risultanze di causa ed in mancanza di un espresso accordo unanime dei condòmini circa un diverso uso delle parti comuni ovvero di una deliberazione assembleare adottata in tal senso, la destinazione di tali parti, rilevante ai fini del divieto di alterazione ex art. 1102 cit., non può che essere quella prevista dalla legge e, nel caso di specie, dal Regolamento condominiale, con conseguente illiceità delle condotte con esso contrastanti".
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