1.IL PRINCIPIO
Il contratto preliminare, avente ad oggetto la vendita di un bene immobile futuro, deve contenere elementi tali da consentire l′individuazione univoca e precisa delle caratteristiche essenziali dell′immobile, per dar luogo ad una valida azione di ottemperanza ex art.2932 c.c..
A tal fine, il preliminare deve delineare con chiarezza gli elementi identificativi dell′immobile futuro, quali la sua ubicazione, le dimensioni, la destinazione d′uso ed i criteri specifici che ne permettano la concreta attribuzione; ne consegue che, nel caso preliminare di acquisto di un bene immobile non ancora esistente, l′emergenza della descrizione e dell′ubicazione del bene, così come degli altri criteri concordati tra le parti, diviene fulcro della validità dell′accordo stesso; è quanto statuito dalla Corte di Cassazione, sez. II , con la ordinanza del 18/04/2025, n.10230.
2.IL CASO
La società Alfa conveniva in giudizio la società Beta, chiedendo che quest′ultima venisse condannata, ai sensi dell′art.2932 c.c., a trasferirgli un appartamento con garage facente parte di un fabbricato in costruzione, in virtù di una scrittura privata con la quale la società convenuta si era obbligata al trasferimento del predetto immobile a realizzarsi a fronte del pagamento di una somma determinata; in via subordinata, chiedeva il risarcimento dei danni patiti.
La società Beta, costituitasi in giudizio, eccepiva la nullità della scrittura privata per mancanza di causa e, comunque, per oggetto non determinato né determinabile, mancando gli elementi necessari per individuare correttamente l′immobile.
Il Tribunale rigettava la domanda principale, accogliendo unicamente la richiesta risarcitoria; la sentenza veniva impugnata da Beta innanzi alla Corte di Appello, la quale rigettava il proposto gravame ma accoglieva l′appello incidentale avanzato dalla società Alfa relativamente alla domanda di trasferimento immobiliare ex art.2932 c.c.
3.LA DECISIONE DELLA CORTE DI APPELLO
La Corte di Appello accoglieva la domanda incidentale in quanto il contratto preliminare di vendita presentava tutti gli elementi necessari e sufficienti per individuare correttamente le caratteristiche essenziali dell′immobile. Infatti, rilevava che:
a) al momento della sottoscrizione del contratto, il Comune aveva già adottato il PRG, in virtù del quale il lotto di terreno di proprietà di Beta era stato inserito nella zona C1, che prevedeva l′edificazione di immobili ad iniziativa privata;
b) essendo stato adottato il PRG, l′immobile promesso in vendita aveva già di per sé acquistato un maggior valore, a causa della nuova destinazione impressa dallo strumento urbanistico;
c) alla data di stipula del preliminare, il PRG era già stato approvato e perciò l′oggetto del contratto, ovvero l′edificazione e la successiva alienazione di un appartamento, era possibile e lecito.
Sicché, la domanda ex art. 2932 c.c. era senz′altro fondata, atteso che l′oggetto del contratto preliminare non era costituito dall′oggetto del futuro contratto di vendita ma dalla conclusione stessa del contratto definitivo; pertanto, ai fini della validità del preliminare, era sufficiente l′accordo delle parti sugli elementi essenziali del successivo negozio ed, in particolare, l′accordo sull′individuazione di un bene da trasferire determinato o determinabile anche attraverso il riferimento ad elementi esterni ma idonei a consentirne l′identificazione in modo inequivoco.
Nel caso di specie, il preliminare oggetto di causa ben individuava l′immobile, poiché ne indicava la ubicazione, le sue caratteristiche, le pertinenze, nonché il valore di vendita concordato. Conclusivamente, la Corte di Appello disponeva il trasferimento immobiliare ai sensi dell′art.2932 c.c..
4.LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La società Beta impugnava la sentenza della Corte di Appello, ritenuta fondata su presupposti di diritto del tutto errati, atteso che, tra l′altro, il contratto preliminare aveva oggetto impossibile, non determinato né determinabile, dal momento che la scrittura era priva di qualsivoglia riferimento idoneo all′individuazione dell′immobile oggetto della convenzione, addirittura rimessa alla libera scelta del promissario acquirente e da effettuare in epoca successiva alla realizzazione del fabbricato.
La Corte di Cassazione, tuttavia, rigetta il proposto ricorso in virtù delle seguenti considerazioni.
In primis, la Corte ricorda che è senz′altro legittima la stipulazione di un contratto preliminare di vendita di cosa futura, purché esso consenta l′identificazione inequivoca delle caratteristiche del bene immobile da realizzarsi; all′uopo, richiama Cass., n.30058/22, secondo cui la validità di siffatto contratto dipende dalla possibilità che gli immobili da costruire "siano determinabili con riferimento ai parametri di edificabilità, alla loro collocazione..., alla loro dimensione, alla loro destinazione, nonché ai criteri attraverso i quali individuare in concreto gli immobili da attribuire...".
Nella fattispecie in esame, la Corte di Appello qualificava correttamente la scrittura privata come contratto preliminare di vendita di cosa futura, e reputava altresì che l′immobile futuro era realmente venuto ad esistenza e chiaramente individuato ed individuabile. Il giudice di merito, invero, aveva correttamente valorizzato tre profili essenziali della scrittura:
a) indicava il sito (edificabile) in cui l′immobile sarebbe stato realizzato, conferendogli, quindi, una adeguata collocazione spaziale;
b) indicava la dimensione dell′appartamento e le relative pertinenze;
c) quantificava il prezzo di vendita.
È pur vero che il preliminare di vendita accordava al promissario acquirente la facoltà di scegliere quale appartamento, tra quelli realizzati, sarebbe stato oggetto del contratto definitivo e che tale facoltà risultava impossibile da esercitare essendo rimasto disponibile un′unica unità immobiliare. É altrettanto vero, però, che Alfa aveva espresso interesse al trasferimento di quell′unico appartamento disponibile al momento della introduzione del giudizio. Sul punto, la Corte di Cassazione si impegna in una proficua dissertazione sulla differenza esistente tra la mera facoltà e la obbligazione alternativa. Leggesi nell′ordinanza in commento: "Si deve ritenere che, diversamente da quanto proposto dal ricorrente, la possibilità di scelta dell′alloggio che, sulla base della scrittura azionata, la parte promissaria acquirente avrebbe potuto operare, era attributiva di una facoltà e non costituiva un′obbligazione alternativa: questo perché la prestazione a carico del promissario venditore era comunque fin dall′origine una sola, rappresentata dall′obbligo di cedere un alloggio con ubicazione univocamente individuata e con determinate caratteristiche, a fronte del quale la parte promissaria acquirente aveva il diritto di divenire titolare della proprietà su un solo alloggio con l′ubicazione indicata dietro pagamento di un prezzo eventualmente adeguato, secondo criteri negoziali prestabiliti, alle sue caratteristiche - cfr. gliart.1285 e s. c.c., nonché, tra le tante, Cass. n.24819/2024 che precisa: "L′obbligazione alternativa presuppone l′originario concorso di due o più prestazioni, in posizione di parità e dedotte in modo disgiuntivo, nessuna delle quali può essere adempiuta prima dell′indispensabile scelta di una di esse, rimessa alla volontà di una delle parti e che diventa irrevocabile con la dichiarazione comunicata alla controparte; ..." -
Ne consegue che non ha rilevanza, ai fini non tanto della determinatezza/determinabilità dell′oggetto del contratto quanto ai fini della possibilità di eseguire il contratto preliminare exart.2932 c.c., il fatto che non fosse più possibile, al momento di introduzione del giudizio, alcuna scelta tra gli alloggi edificati essendone rimasto invenduto solo uno: questo perché la parte promissaria acquirente, beneficiata dalla facoltà di scelta non più praticabile, ha manifestato interesse all′acquisto dell′unico alloggio rimasto senza derivare alcuna conseguenza dal mancato esercizio della facoltà negozialmente attribuitale".
Ciò considerato, la sentenza della Corte di Appello non è censurabile in sede di legittimità con conseguente rigetto del proposto ricorso.
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