1. IL PRINCIPIO
"Quando l′esistenza d′un contratto viene in rilievo quale presupposto per l′esercizio di diritti nei confronti di terzi e quel contratto è dichiarato risolto con una pronuncia costitutiva ex art. 1453 c.c., gli effetti della risoluzione nei confronti dei terzi si devono considerare avvenuti nel momento dell′inadempimento dedotto a fondamento della domanda di risoluzione, dovendosi ritenere cessata, a partire da tale momento, l′obbligazione del terzo, il cui presupposto giuridico era l′esistenza del contratto risolto. (Nella specie, la S.C., in relazione ad un caso in cui l′esistenza di una locazione commerciale costituiva presupposto per il versamento da parte della p.a. di un indennizzo al conduttore per la forzosa interruzione dell′attività di ristorazione, ha negato la spettanza dell′indennizzo, posto che la qualità soggettiva di conduttore dell′immobile oggetto di occupazione temporanea era venuta meno sin dal momento in cui si era realizzato l′inadempimento e non dal momento della convalida dello sfratto)".
2. IL CASO
Tali principi sono stati sanciti dalla Corte di Cassazione, sez. III, ord. 11/11/2024, n. 28895 la quale, intervenendo su una complessa fattispecie, analizza in maniera chiara e precisa gli effetti retroattivi della pronunzia di risoluzione del contratto, con particolare riferimento a quelli ad esecuzione continuata e periodica, offrendo altresì spunti critici su opinioni dottrinali che si sono sviluppate nel corso del tempo.
La controversia oggetto della decisione della Corte di Cassazione trae la propria origine nel lontano 2002, allorquando la Regione Campania, per la realizzazione di un tratto della rete ferroviaria, decise di espropriare, tra l′altro, un′area sulla quale sorgeva l′immobile di Tizio, concesso in locazione a Mevia che ivi svolgeva attività di ristorazione. Nel corso del tempo la qualifica di ente espropriante veniva assunta dalla società EAV. Del pari, Mevia donava l′attività di ristorazione ai propri figli, che all′uopo costituivano la società Alfa.
Nel 2008 la società Alfa e EAV , al fine di regolare i rapporti giuridici sorti dall′occupazione dell′area ove sorgeva l′immobile condotto in locazione ed adibito ad esercizio commerciale, stipularono un accordo, intitolato "atto di concordamento", col quale si stabilì che la EAV avrebbe pagato ad Alfa un indennizzo di circa 260.000,00 a titolo di indennità di occupazione per un periodo di 18 mesi, prorogabile poi per altri 18 mesi dietro pagamento di identico importo.
Sin dal gennaio dell′anno 2010 la società Alfa si era resa inadempiente del pagamento dei canoni di locazione a favore di Tizio, il quale ad ottobre 2012 le intimava regolare sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Napoli nonostante l′opposizione della società convenuta. Conseguentemente, Alfa, nel 2014, liberava l′immobile.
Nelle more del giudizio di sfratto Alfa chiedeva ed otteneva nei confronti della EAV decreto ingiuntivo per il pagamento della seconda indennità di occupazione di cui all′atto di concordamento del 2008. In particolare deduceva che, scaduti i primi 18 mesi (per i quali l′indennità era stata già pagata), la EA non aveva sgomberato l′area, come da accordi, né pagato l′indennità promessa per i 18 mesi successivi. La EA si opponeva poiché riteneva che l′indennità era stata promessa sul presupposto che Alfa sarebbe stata costretta a cessare l′attività di ristorazione per effetto della occupazione del suolo da parte della opponente. Tuttavia, non essendo stata cessata l′attività, l′indennità non era dovuta, anzi era Alfa che andava considerata inadempiente degli obblighi assunti con quella scrittura. Di conseguenza l′EAV ne chiedeva dichiararsi la risoluzione per inadempimento.
A fondamento della opposizione, deduceva che la convalida dello sfratto, retroagendo al momento dell′inadempimento da parte di Alfa del contratto di locazione (gennaio 2010), rendeva non più dovuta, a partire da quel momento, non solo l′indennità pretesa col ricorso monitorio (ovvero quella concordata per i 18 mesi successivi), ma anche quella già percepita, limitatamente alla frazione di tempo compresa tra l′effetto risolutivo del contratto di locazione (gennaio 2010) e la scadenza del primo periodo di occupazione.
Il Tribunale e la Corte d′Appello di Napoli rigettavano la opposizione dacché, tra l′altro, reputavano irrilevante ai fini della controversia la convalida dello sfratto. La decisione del giudice di secondo grado veniva impugnata dalla EAV innanzi alla Corte di Cassazione che, invece, dava ragione dei motivi di doglianza.
3. LA DECISIONE DELLA CORTE DI CASSAZIONE
3.1. GLI EFFETTI DIRETTI ED INDIRETTI DELLA PRONUNCIA GIUDIZIALE DI RISOLUZIONE PER INADEMPIMENTO DEL CONTRATTO
Nell′analizzare la questione, i giudici di legittimità ritengono essenziali due circostanze di fatto:
a) prima che divenisse esigibile il credito nei confronti della EAV, Alfa era già in mora nel pagamento del canone dovuto al locatore dell′immobile ove era svolta l′attività d′impresa;
b) dopo l′avvio del giudizio nei confronti della EAV, Alfa era stata sfrattata dall′immobile.
I giudici di merito avevano ritenuto irrilevanti tali circostanze perché lo sfratto era stato convalidato nel 2013, mentre l′indennità era riferita ad anni precedenti.
Tale statuizione, reputano i giudici di legittimità contrasta limpidamente con l′art. 1458 c.c., che stabilisce che "la risoluzione del contratto per inadempimento ha effetto retroattivo tra le parti, salvo il caso di contratti ad esecuzione continuata, riguardo ai quali l′effetto della risoluzione non si estende alle prestazioni già eseguite" .
Nel contrasto dottrinario sulla interpretazione della norma in parola, la Corte di Cassazione ha da tempo distinto due gruppi di effetti della risoluzione. Il primo, inerente i rapporti tra le parti, comprende i cd. effetti interni, che sono tradizionalmente distinti in effetti liberatori (l′estinzione dell′obbligazione assunta col contratto), restitutori (l′insorgenza dell′obbligazione di restituire le prestazioni ricevute in esecuzione del contratto, divenute ormai sine causa) e risarcitori (per tutti, Cass. Civ. Sez. Un., Sentenza n. 12942 del 04/12/1992).
Il secondo gruppo di effetti, cd. esterni, riguarda fattispecie in cui l′esistenza del contratto risolto "rilevi non solo tra le parti di esso ed ai fini restitutori o risarcitori, ma anche rispetto ai terzi; oppure può accadere che il contratto venga in rilievo tra le parti di esso non come fonte di obbligazioni, ma come presupposto per l′esercizio di diritti o facoltà previsti dalla legge o da altri contratti.
Ciò può avvenire, ad es., nel caso in cui l′esistenza del contratto sia il presupposto per l′esercizio di un diritto di prelazione o di opzione; oppure nel caso in cui il contratto risolto costituiva la causa concreta giustificatrice di un diverso accordo (la risoluzione del contratto, ad es., estinguendo le obbligazioni in esso pattuite, può determinare l′estinzione delle relative garanzie, se di queste non ne sia stata pattuita l′estensione alle obbligazioni risarcitorie o restitutorie)". In tal caso, "Quando l′esistenza d′un contratto costituisca elemento costitutivo di una ulteriore e diversa fattispecie, oppure causa giustificativa di un ulteriore negozio, la sua risoluzione può produrre effetti anche nei confronti di terzi (ecco gli "effetti esterni" della risoluzione, n.d.r.). Nei contratti ad esecuzione istantanea, una volta dichiarata la risoluzione per inadempimento, il contratto si considera come non mai esistito, e di conseguenza non può in alcun caso essere invocato come elemento costitutivo di ulteriori fattispecie, né come condicio iuris di facoltà e diritti. Nei contratti ad esecuzione continuata invece, secondo la giurisprudenza di questa Corte, una volta dichiarata la risoluzione per inadempimento il contratto si considera cessato dal momento dell′inadempimento. L′inadempimento, infatti, costituisce un vizio sopravvenuto del sinallagma; il vizio del sinallagma rende sine causa il contratto e le prestazioni eseguite in forza di esso; ergo, è dal momento dell′inadempimento che il contratto diviene sine causa".
Pertanto, il contratto ad esecuzione continuata che sia dichiarato risolto va considerato esistente e fonte di diritti ed obblighi fino al momento dell′inadempimento.
A ben vedere, tale interpretazione non contrasta con l′art. 1458 c.c., il quale , per i contratti ad esecuzione continuata o periodica, si limita a stabilire che gli effetti della risoluzione non si estendono alle prestazioni già eseguite. Pertanto, la retroattività degli effetti è limitata non in senso assoluto, bensì solo con riguardo agli effetti restitutori, così creando uno scudo per le obbligazioni già eseguite, le quali perciò sono irripetibili ( in tal senso, Cass. Civ. Sez. II, n. 5462 del 20/10/1979, Rv. 402048-01; in seguito sempre conforme).
Al di fuori delle prestazioni già eseguite, anche la risoluzione di un contratto ad esecuzione continuata o periodica ha efficacia retroattiva a partire dal momento in cui si è verificato l′inadempimento (giurisprudenza conforme e costante: ex multis Cass. Civ. Sez. I, Ordinanza n. 16856 del 19.6.2024; Cass. Civ. Sez. III, Sentenza n. 28016 del 31.10.2019; Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 22618 del 8.11.2016; Cass. Civ. Sez. III, Sentenza n. 5771 del 10/03/2010, Rv. 611820 01, etc.).
3.2. LA CRITICA ALLE OPINIONI DELLA DOTTRINA
Sulla questione degli effetti della risoluzione nei contratti ad esecuzione continuata o periodica, la dottrina ha ritenuto di ravvisare un contrasto nella giurisprudenza della Corte di Cassazione proprio in riferimento ai contratti di locazione, atteso che, per giurisprudenza conforme, l′obbligo del conduttore di restituire l′immobile sorge dal momento della domanda giudiziale di risoluzione ( e, quindi, non al momento dell′inadempimento), in base all′assunto che la durata del processo non può tornare a svantaggio della parte vittoriosa (ex multis, Cass. Civ. Sez. III, Sentenza n. 16110 del 09/07/2009; Cass. Civ., Sez. III, Sentenza n. 14243 del 17/12/1999). Pertanto, in relazione ai contratti di locazione la retroattività della risoluzione si spinge fino al momento della domanda giudiziale e non al momento dell′inadempimento.
Purtuttavia, osserva la Corte di Cassazione nella ordinanza in oggetto, tra i due orientamenti non vi è alcun contrasto, poiché nelle sentenze in cui si è affermato che gli effetti della sentenza di risoluzione si producono dalla domanda giudiziale, era in discussione il dies a quo di decorrenza dei frutti civili della cosa da restituire (l′immobile locato), ovvero del risarcimento del danno ex art. 1591 c.c..
E tale questione è stata risolta affermando che il computo dei frutti da restituire decorre dalla domanda di risoluzione del contratto.
"Le sentenze, invece, nelle quali si è affermato che nei contratti di durata gli effetti della risoluzione retroagiscono alla data dell′inadempimento non avevano ad oggetto il problema di computo dei frutti dovuti dal conduttore tenuto alla restituzione della cosa, ma un problema ben diverso: accertare il momento esatto in cui il contratto doveva ritenersi risolto, al fine della sua opponibilità ai terzi come "fatto storico", oppure come elemento costitutivo di una fattispecie produttiva di ulteriori diritti: ad esempio, quando si è trattato di stabilire se eventuali diritti potestativi (riscatto, opzione, prelazione) esercitati da una delle parti, e fondati sul contratto stesso, potessero ritenersi validamente esercitati.
Solo per tali limitati fini questa Corte ha affermato il principio secondo cui nei contratti di durata la risoluzione retroagisce alla data dell′inadempimento. Ciò vuol dire che - ad esempio - se un conduttore prelazionario si rendesse inadempiente in modo grave il 1 febbraio, il 1 marzo esercitasse la prelazione, ed il 1 maggio si vedesse notificata la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento, in caso di accoglimento di quest′ultima la prelazione dovrà ritenersi invalidamente esercitata, perché posteriore all′inadempimento, a nulla rilevando la sua anteriorità rispetto alla domanda.
Resta solo da aggiungere che la regola (sostanziale) appena indicata non confligge e non va confusa con il principio (processuale) per cui gli effetti della sentenza retroagiscono al momento della domanda.
La regola sostanziale (art. 1458 c.c.) stabilisce se gli effetti della risoluzione debbano essere retroattivi o irretroattivi, e va interpretata nel senso sopra indicato. La regola processuale stabilisce a partire da quando debbano prodursi questi effetti, retroattivi od irretroattivi che siano".
3.3. IL RAPPORTO TRA DOMANDA GIUDIZIALE DI RISOLUZIONE ED INADEMPIMENTO TARDIVO
"Dunque non vi è contraddizione tra l′affermare che gli effetti della sentenza si producono dal momento della domanda, e il soggiungere che tali effetti siano retroattivi. Si tratta infatti di piani diversi e tra loro non confliggenti.
La conferma logica di questo principio si ricava dall′ipotesi in cui, prima della proposizione della domanda (costitutiva) di risoluzione giudiziale ex art. 1453 c.c., il debitore adempia la propria obbligazione tardivamente, ma con un ritardo tale da non escludere la gravità dell′inadempimento di cui all′art. 1455 c.c.(è sin troppo noto l′esempio del sarto che consegni l′abito da sposa il giorno dopo le nozze).
In un caso come questo ovviamente nessuno potrebbe sostenere che, dovendo retroagire gli effetti della sentenza al momento della domanda, la risoluzione non potrebbe essere pronunciata perché al momento della domanda il debitore non era (più) inadempiente. Si dirà, piuttosto, che dal momento della domanda si verificherà l′effetto retroattivo della risoluzione, che renderà il contratto come non mai esistito.
Tanto si giustifica per la ragione che, pur verificandosi lo scioglimento del contratto al momento della proposizione della domanda di risoluzione, il fatto costitutivo giustificativo dello scioglimento sotto il profilo sostanziale risulta accertato con riferimento al momento dell′inadempimento. D′altro canto, sebbene l′ultimo comma dell′art. 1453 c.c. dica che dal momento della domanda di risoluzione (costitutiva) la parte inadempiente non può più adempiere, va considerato che questa previsione esclude che possa assumere rilevanza un simile adempimento tardivo agli effetti della valutazione exart. 1455 c.c., ma non esclude il rilievo proprio agli effetti di tale norma della fattispecie per cui prima della domanda di risoluzione vi sia un adempimento tardivo: in tal caso se la valutazione exart. 1455 c.c.risulti negativa per l′inadempiente divenuto adempiente tardivo prima della domanda, parimenti l′effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione sarà ricollegato - nei confronti dei terzi per cui rilevi - al momento dell′inadempimento con irrilevanza dell′inadempimento tardivo, ma anteriore alla proposizione della domanda".
4. L′APPLICAZIONE DEI PRINCIPI AL CASO CONCRETO
In tale premessa la Corte di Cassazione ha delineato i principi che avrebbero dovuto regolare la controversia pendente tra la società Alfa e EAV.
Nel caso di specie, difatti, la risoluzione del contratto di locazione tra Tizio e la società Alfa viene in rilievo non quale fonte reciproca di diritti ed obblighi restitutori o risarcitori, bensì con riguardo ai suoi effetti esterni ed in particolare quale fatto estintivo della causa giustificativa dell′attribuzione patrimoniale promessa dalla EAV ad Alfa. Il fatto estintivo risale dunque al momento dell′accertato inadempimento, che costituisce lo scudo oltre il quale gli effetti retroattivi della pronunzia di risoluzione devono arrestarsi.
Infatti, è incontestato tra le parti che:
-) Alfa sospese il pagamento dei canoni di locazione a gennaio del 2010;
-) l′indennizzo promesso dalla EAV era dovuto per il periodo successivo;
-) il decreto ingiuntivo, avente ad oggetto il pagamento della indennità d′occupazione, fu emesso il 27.4.2011;
-) lo sfratto per morosità fu intimato dal locatore ad Alfa nell′ottobre 2012
-) l′ordinanza di convalida di sfratto, che produce i medesimi effetti della pronunzia giudiziale di risoluzione per inadempimento (Cass. Civ. Sez. III, 03/02/1999 n. 913, RV 522891-01) fu pronunciata un anno dopo
Sicchè la risoluzione del contratto di locazione tra Alfa e Tizio, laddove si tratti di stabilire la sua esistenza nell′ambito di rapporti con terzi o laddove venga in rilievo quale condicio facti per l′esercizio di un diritto ha senz′altro effetto retroattivo, ma trattandosi di contratto esecuzione continuata,tale retroattività opera fino al momento dell′inadempimento, col limite delle prestazioni già eseguite e, perciò, irripetibili (in tal senso,Cass. Civ. Sez. III, Sentenza n. 10985 del 10/12/1996, ).
Pertanto, sia la Corte d′Appello che il Tribunale avrebbero dovuto prendere atto del fatto che il contratto di locazione tra Tizio e Alfa era stato risolto con efficacia ex tunc a partire dal gennaio del 2010. Con la risoluzione di quel contratto, dunque, veniva a cadere dal momento dell′accertato inadempimento la qualità soggettiva di "conduttore" dell′immobile oggetto di occupazione temporanea, fatto assunto come presupposto essenziale della domanda monitoria.
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