L′obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi, ivi comprese le quote millesimali di ciascuno, (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all′amministratore in proprio e non quale rappresentante del condominio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell′ordine di escussione contemplato dal comma 2 dell′art. 63 disp. att. c.c., che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con i condomini e la cui violazione dà luogo, pertanto, a una responsabilità di tipo aquiliano.
Tale principio, ribadito da Cass., sez. II, 15/01/2025, n. 1002 ha una notevole rilevanza pratica dacché riguarda le fattispecie in cui creditori del condominio si trovano nella necessità di agire nei confronti dei condomini morosi. A tal riguardo, è bene ricordare che la legge di riforma del Condominio ha stabilito la natura parziaria delle obbligazioni assunte nell′interesse della compagine condominiale (dall′amministratore ad esempio), pertanto ciascun condomino è obbligato nei confronti dei creditori nei limiti della propria quota. Non vale il principio della solidarietà.
Ai sensi dell′art. 63 disp.att.c.c. i creditori insoddisfatti devono rivolgere le proprie pretese innanzitutto nei confronti dei condomini morosi e, solo in via sussidiaria, nei confronti di quelli in regola con i pagamenti. Ciò stante, il medesimo art. 63 disp.att.c.c. pone il correlativo obbligo in capo all′amministratore del condominio di comunicare ai creditori che lo interpellino i dati dei condomini inadempienti. Quest′ultimi sono tenuti al pagamento nei limiti delle proprie quote e la responsabilità sussidiaria dei condomini solventi, subordinata alla preventiva escussione degli inadempienti, è limitata alla rispettiva quota di quest′ultimi e non all′intero debito verso il terzo creditore (Cass., sez. II, 17/02/2023 n. 5043).
Ebbene, il corretto esercizio delle pretese dei creditori esige dunque una collaborazione da parte dell′amministratore del condominio, il quale è tenuto a comunicare i dati dei condomini morosi, unitamente alle rispettive quote millesimali.
La sentenza della Corte di Cassazione sostiene che l′obbligo dell′amministratore è di natura personale e non afferisce alle obbligazioni rientranti nel contratto stipulato con i condomini. Pertanto, il creditore che abbia chiesto invano tali informazioni all′amministratore ha il diritto di convenirlo personalmente in giudizio affinché il Giudice gli ordini di comunicare quanto dovuto, avendo altresì la possibilità di chiedere il risarcimento dei danni laddove il suo ritardo gli abbia creato pregiudizio.
Si legge in particolare in Cass., sez. II, 15/01/2025, n. 1002 che:
"Il contratto di amministrazione condominiale è un contratto tipico, non riconducibile alla prestazione d′opera intellettuale, regolato dagliartt. 1129 c.c.e 1131 c.c. e, solo in via residuale, dalle norme sul mandato, atteso che l′esercizio di tale attività non è subordinata, come richiesto dall′art. 2229 c.c., all′iscrizione in apposito albo o elenco...
...La dottrina ha evidenziato come l′amministratore di condominio non necessariamente agisce sempre nell′interesse dei condòmini, ma talora addirittura in contrasto con essi. A titolo esemplificativo, si richiama l′art. 1129, comma 9 c.c., il quale stabilisce che - salva l′espressa dispensa assembleare - l′amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell′esercizio nel quale il credito esigibile è compreso; analogamente, l′art. 1131 c.c.dispone che l′amministratore può agire in giudizio contro i condòmini e contro i terzi. In tale quadro normativo si pone l′art. 63 disp. att. c.c., che autorizza l′amministratore ad ottenere un decreto ingiuntivo nei confronti dei condòmini morosi senza bisogno di autorizzazione assembleare ed impone al medesimo di fornire ai creditori insoddisfatti che lo interpellino - quindi a soggetti addirittura estranei alla compagine condominiale - i dati dei condòmini morosi.
Tale obbligo esula dagli obblighi interni al rapporto di mandato corrente tra amministratore e condomini, visto che l′amministratore è tenuto a fornire a un soggetto estraneo i nomi dei suoi stessi mandanti; esso è espressione di un obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell′amministratore e non costituisce affatto adempimento o incombenza finalizzata all′attuazione del programma obbligatorio corrente con il condominio, alla stregua del contratto di amministrazione.
L′obbligo di comunicazione previsto dal primo comma dell′art. 63 delle disp. att. c.c.è solo funzionale al rispetto da parte dei creditori dell′obbligo, fissato dal secondo comma della disposizione, di agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo avere inutilmente aggredito i condomini morosi. Si tratta di un obbligo derivante dalla legge e gravante sull′amministratore in proprio e non quale amministratore del condominio, la cui violazione integra un′ipotesi di responsabilità aquiliana.
Il ritardo dell′amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è, infatti, potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore, per via del rallentamento provocato alla realizzazione coattiva delle sue ragioni. Mentre, in qualità di rappresentante del condominio, gli effetti dell′attività dell′amministratore che pone in essere nello svolgimento del suo incarico sono imputabili direttamente al condominio, con riferimento alla comunicazione dei nominativi dei condomini morosi, l′amministratore è destinatario di un comando fissato dalla legge a tutela dei creditori del condominio. Ne consegue che legittimato passivo nell′azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l′amministratore in proprio e non il condominio in persona dell′amministratore. Poiché la consegna dei dati dei morosi al terzo creditore non rientra tra le attribuzioni dispositive ed i poteri rappresentativi dell′amministratore riferibili al condominio alla luce degliartt. 1130e1131 c.c., dall′omessa o intempestiva esecuzione di essa non può ridondare alcuna responsabilità ricadente nella sfera giuridica del condominio, e la conseguente condanna deve essere emessa in danno dell′amministratore in proprio".
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