1.IL PRINCIPIO
Ai fini dell′accoglimento dell′azione revocatoria ex art.2901 c.c., è necessario che il debitore abbia posto in essere un atto di disposizione del proprio patrimonio che rechi pregiudizio alle ragioni creditorie. Ebbene, tale requisito essenziale difetta in presenza di ipoteca anteriormente iscritta sul bene oggetto dell′atto per il quale si chiede la revocatoria; ciò in quanto l′atto dispositivo successivo alla iscrizione di ipoteca non priva il creditore ipotecario del diritto di sequela, anche nei confronti dei terzi successivamente acquirenti, e quindi è comunque inefficace rispetto alle sue ragioni creditorie, sicché la dichiarazione ex art. 2901 c.c. costituirebbe una inutile superfetazione. Ciò a maggior ragione vale per gli atti dispositivi compiuti dal terzo datore di ipoteca, che non è debitore e nei cui confronti il creditore non può vantare la garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c. a tutela della cui integrità è posta l′azione revocatoria; è quanto statuito dalla Corte di Cassazione, sez. I, con l′ordinanza del 17/03/2023, n.7876.
2.I FATTI
La società Alfa agiva quale avente causa della Banca Beta nei confronti delle società Gamma e Delta, rappresentando che Gamma aveva acceso ipoteca su immobili di sua proprietà a favore della Banca Beta a garanzia di un mutuo stipulato dalla società Epsilon con la medesima Banca. A causa di inadempimenti della società Epsilon, la società Alfa revocava gli affidamenti concessi, dichiarandola decaduta dal beneficio del termine relativo al mutuo; in seguito, la società Gamma stipulava con la società Delta due contratti di rent to buy aventi ad oggetto gli stessi immobili già gravati da ipoteca a favore della Banca Beta.
In virtù di tali premesse, la società Alfa impugnava i contratti di rent to buy innanzi al Tribunale, chiedendone la declaratoria di inefficacia ai sensi dell′art.2901 c.c.; il Tribunale rigettava la richiesta per questioni attinenti alla carenza di legittimazione attiva della società Alfa, che per motivi di brevità si omettono di riportare. La società Alfa impugnava la sentenza innanzi alla Corte di Appello, la quale ne riformava in toto il contenuto, non condividendo quanto asserito dal Tribunale sulla presunta carenza di legittimazione attiva dell′attore/appellante; nel merito, accoglieva la domanda avanzata da Alfa, sussistendo i presupposti per la revocazione ex articolo 2901 c.c; in particolare: il credito, documentalmente provato, era sorto anteriormente ai contratti impugnati; sussisteva l′eventus damni, atteso che i due contratti di rent to buy avrebbero reso più difficoltosa un′eventuale futura soddisfazione del credito, in quanto ai sensi dell′articolo 2645 bis c.c. essi sono opponibili per una durata decennale al creditore che voglia trascrivere un pignoramento, stante la retroattività della trascrizione dell′acquisto del diritto reale immobiliare da parte di chi è stato immesso anticipatamente nel godimento del bene; sussisteva, infine, la scientia damni perche′ erano contratti conclusi posteriormente al sorgere del credito.
Ciò posto, Gamma impugnava innanzi alla Corte di Cassazione la sentenza della Corte di Appello, lamentando violazione e/o falsa applicazione dell′art. 2901 c.c. nella misura in cui il giudice di merito non aveva tenuto in debito conto che i contratti rent to buy sono ad effetti obbligatori e, non producendo effetti traslativi, costituiscono atti di disposizione del patrimonio non assoggettabili ad azione revocatoria; del resto, le valutazioni della Corte d′Appello avevano ignorato del tutto la circostanza che i beni oggetto dei contratti di rent to buy erano garantiti da un′ipoteca di primo grado iscritta ben prima della trascrizione dei contratti stessi; di conseguenza, gli atti di disposizione successivi alla iscrizione della ipoteca non potevano produrre alcun effetto pregiudizievole nei confronti della banca.
3.LA DECISIONE DELLA CORTE
La Corte giudica fondato il ricorso, in virtù delle seguenti considerazioni.
I negozi stipulati dalle società Gamma e Delta rappresentano contratti cosiddetti rent to buy, tramite i quali il conduttore di un immobile è immediatamente immesso nel godimento del bene con il diritto di acquistarlo entro un determinato termine, imputando al corrispettivo del trasferimento una parte di canone indicata nel contratto.
Tali contratti possono essere trascritti ai sensi dell′art.2645-bis c.c (che disciplina la trascrizione dei contratti preliminari) con gli effetti di cui all′art. 2643, co., I°, n. 8 c.p.c.; la trascrizione del contratto produce due effetti: 1) opponibilità a terzi della concessione dell′utilizzo del bene; 2) un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare, per cui il conduttore, se esercita la facoltà di comprare l′immobile in godimento, lo acquisisce nello stato di diritto in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, evitando, quindi, di subire gli effetti pregiudizievoli di eventuali trascrizioni o iscrizioni successive alla stipula del contratto. Per quanto concerne, invece, le trascrizioni anteriori, resta ferma la regola generale sancita dall′art.2644 c.c., ovvero le trascrizioni anteriori prevalgono su quelle successive; in altre parole, chi per primo trascrive il proprio titolo è preferito rispetto a chi non trascrive affatto o trascrive successivamente. Il medesimo principio dell′anteriorità vale anche per la iscrizione delle ipoteche, la quale però ha funzione costitutiva ed è opponibile ai terzi a far data dalla inserzione nel registro generale d′ordine.
Ciò premesso, la Corte di Legittimità sottolinea l′erronea valutazione da parte della Corte di Appello dei requisiti imposti dall′art.2901 c.c. ai fini del favorevole proponimento dell′azione revocatoria e, segnatamente, dell′eventus damni; di fatti, il giudizio della Corte di merito ha totalmente ignorato le caratteristiche intrinseche dell′ipoteca, da un lato, e dei contratti di rent to buy, dall′altro. Invero, nel caso in esame il credito vantato dalla banca nei confronti delle società Gamma e Delta è ampiamente tutelato dalla anteriorità della iscrizione della ipoteca sugli immobili rispetto alla trascrizione dei contratti. L′ipoteca trascritta, infatti, garantisce alla Banca il diritto di sequela sul bene, valevole tanto nel caso in cui sia stato concesso a terzi il godimento che in caso di acquisto da parte del buyer; infatti, ai sensi dell′art.2808 c.c., l′ipoteca consente al creditore garantito di espropriare il bene trasferito ad un terzo acquirente e di essere soddisfatto con precedenza rispetto ai creditori chirografari sul prezzo ricavato dall′espropriazione, nonché nei confronti di chi vanta diritti trascritti o iscritti posteriormente.
Ciò posto, appare evidente che il diritto di sequela sul bene gravato da ipoteca già offre al creditore una garanzia e tutela piena e reale del suo diritto, sicché l′esercizio dell′azione revocatoria ex art. 2901 c.c. avverso un atto di disposizione compiuto dal debitore avente ad oggetto beni gravati da ipoteca difetta di uno dei presupposti per l′accoglimento della domanda e cioè il pericolo di infruttuosità dell′esecuzione, nel quale si identifica l′eventus damni; in tal caso la declaratoria di inefficacia dello stesso si palesa come mezzo eccedente lo scopo (Cass. 22/06/2020, n. 12121, cfr. anche Cass. 17/01/2007, n. 966). In altre parole, l′atto dispositivo successivo alla iscrizione di ipoteca non priva il creditore ipotecario del diritto di sequela, anche nei confronti dei terzi successivamente acquirenti, e quindi è comunque inefficace rispetto alle sue ragioni creditorie, sicchè la dichiarazione ex articolo 2901 c.c. costituirebbe una inutile superfetazione. A tanto, va aggiunto che la garanzia patrimoniale generica ex art. 2740 c.c. alla cui tutela è prevista l′azione revocatoria riguarda esclusivamente il debitore e non il terzo datore di ipoteca.
In virtù delle considerazioni sopra esposte la Corte di Cassazione accoglie il ricorso e rinvia alla Corte di Appello in diversa composizione per un nuovo esame della controversia.
Si trae, dunque, da Cass., sez. I, ord. 17/03/2023 n. 7876 il seguente principio di diritto: Il creditore che, a garanzia del suo credito, abbia iscritto ipoteca su di un immobile, in relazione al quale sia successivamente trascritto un atto dispositivo compiuto dal debitore, non può esercitare l′azione revocatoria ex art.2901 c.c., in quanto lo "ius sequelae" proprio del diritto di ipoteca gli attribuisce comunque il diritto di soddisfarsi "in executivis" sull′immobile in danno del terzo acquirente, sicché l′atto dispositivo non reca alcun pregiudizio alle ragioni creditorie, alla cui verificazione la legge condiziona il vittorioso esperimento dell′azione revocatoria.
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