1. IL PRINCIPIO In tema di supercondominio, per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all′art. 1136, comma 2, c.c. ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all′unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri; sicché il condomino che impugni una deliberazione dell′assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all′approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l′onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall′art. 1136 c.c., non configurando l′eventuale mancanza di apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo il giudice, comunque, accertare, seppur a posteriori, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte. É quanto statuito dalla Seconda Sezione Civile della Corte di Cassazione, con la sentenza del 25/01/2024, n.2406.
2. I FATTI La fattispecie sottoposta all′attenzione del Collegio vedeva protagonista il supercondominio Alfa, il quale impugnava la sentenza resa in appello innanzi alla Corte di Cassazione, poiché il giudice di secondo grado, confermando la decisione resa dal Tribunale, aveva accolto la domanda di annullamento avanzata dal condomino Tizio avverso delle delibere approvate dall′assemblea del supercondominio, in quanto ha ritenuto siano state approvate in assenza dei quorum costitutivi e deliberativi previsti dalla legge.
In particolare, i giudici di merito rilevavano che il supercondominio Alfa è composto dai lotti A, B e C, ognuno dei quali dotato di proprio regolamento condominiale e tabelle di ripartizione delle spese (relative, quindi, a ciascun lotto); ritenevano inadeguato ed inattendibile, con riguardo ai beni comuni, la determinazione delle quote in rapporto 3000/3000 di cui 1000/1000 attribuibili a ciascun lotto in parti uguali.
La Corte di Appello condivideva il ragionamento del giudice di primo grado, rilevando che in presenza di supecondominio devono necessariamente esistere più tabelle millesimali, una relativa ai millesimi supercondominiali e le altre relative ai singoli edifici. Nel caso di specie, riteneva la Corte, il regolamento del supercondominio specifica le modalità di ripartizione delle spese, ma non indica i millesimi di proprietà; pertanto, la mancata predisposizione della tabella dei millesimi supercondominiali rende ex se il criterio di computo dei quorum costitutivi e deliberativi dell′assemblea assolutamente non rappresentativo del valore proporzionale dei lotti costituenti il supercondominio.
Pertanto, il supecondominio Alfa impugnava la sentenza della Corte di Appello innanzi alla Corte di Cassazione, lamentando, in estrema sintesi, che i giudici di merito non potevano annullare le delibere sul solo presupposto che il regolamento del supercondominio prevedesse una ripartizione delle spese senza indicare i millesimi di proprietà, in quanto avrebbero dovuto, in ogni caso, verificare se le delibere erano state assunte in mancanza dei quorum previsti dalla legge.
La Corte di Cassazione ritiene fondato il ricorso, in virtù delle seguenti considerazioni.
3.LA NOZIONE DI SUPECONDOMINIO E LA SUA GESTIONE In via preliminare, la Corte richiama il consolidato orientamento giurisprudenziale secondo cui il supecondominio, ove il titolo non disponga altrimenti, si costituisce, ipso iure et facto, in presenza di beni o servizi comuni a più condominii autonomi, dai quali rimane distinto.
I beni ed i servizi che sono comuni non soltanto ad un singolo edificio, ma all′intero complesso immobiliare composto da più condomìnii, devono essere gestiti attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l′assemblea di tutti i proprietari, ovvero l′assemblea dei rappresentanti dei condominii ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c., competente a decidere solo delle questioni di ordinaria amministrazione e della nomina dell′amministratore (Cass. n. 1366 del 2023; n. 40857 del 2021;Cass. n. 2279 del 2019). Le maggioranze per il calcolo dei quorum costitutivi e deliberativi vanno determinate in relazione al numero degli aventi diritto ed al valore complessivo delle unità immobiliari, edifici o condominii aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo, da un lato, al numero dei contitolari, dall′altro, al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare che compone il complesso (in caso di assemblea dei proprietari), oppure, al valore proporzionale di ciascun condominio (in caso di assemblea dei rappresentanti).
Al fine di semplificare la gestione del supercondominio (lo svolgimento delle rispettive assemblee, l′individuazione della composizione del collegio e delle maggioranze, ripartizione delle spese, etc.), la Corte di Cassazione, con la nota sentenza n.19939 del 2012, affermò che, laddove esista una situazione di supercondominialità, devono altresì esistere due tabelle millesimali: a) una relativa ai millesimi supecondominiali, e stabilisce la spartizione della spesa non tra i singoli condomini, ma tra gli edifici che costituiscono il complesso; b) l′altra, invece, pertinente ad ogni singolo condominio che compone il complesso immobiliare e disciplina la ripartizione delle spese tra i singoli condomini di ciascun edificio. La tabella indicante i millesimi supecondominiali va approvata dall′assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall′art.1136, comma secondo, c.c., qualora si limiti ad applicare e riconoscere i valori e criteri stabiliti dalla legge; qualora, invece, si intenda derogare al regime legale di ripartizione delle spese, è necessario il consenso unanime dei condomini. Non è in ogni caso configurabile una formazione o revisione delle tabelle millesimali per facta concludentia (Cass. n. 5258 del 2023; n. 30305 del 2022; n. 26042 del 2019).
4. LA DECISIONE DELLA CORTE Tutto ciò premesso, la Corte sottolinea gli errores posti in essere dai giudici di merito, laddove ritenevano legittimo annullare le delibere impugnate per erronea individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi, desumendo tale vizio dalla inattendibilità delle tabelle di ripartizione delle spese ed affermando che la mancata predisposizione della corretta tabella dei millesimi supercondominiali "basta per giustificare" l′invalidazione delle decisioni collegiali; rileva di fatti la Corte che è principio pacifico che è onere del condomino impugnante la delibera dimostrarne il vizio della contrarietà alla legge o al regolamento di condominio ( vedasi, ad es., Cass., n.28262 del 2023).
Pertanto, nel caso in esame spettava a Tizio dimostrare che le delibere impugnate erano state approvate in assenza dei quorum indicati dall′art.1136 c.c., da computarsi avendo riguardo al concreto valore proporzionale delle unità immobiliari dei condomini intervenuti in rapporto al valore dell′intero complesso. Quando, infatti, l′impugnazione di una delibera dell′assemblea condominiale sia fondata sulla deduzione di vizi relativi alla regolare costituzione dell′assemblea o alla adozione con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge, la tabella millesimale assume un rilievo dirimente soltanto quando i condomini abbiano espressamente deciso all′unanimità che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negliartt. 1118 c.c.e 68 disp. att. c.c.. Ove invece la tabella millesimale determini le quote di partecipazione al condominio sulla base dei criteri legali, l′invalidità di una delibera per difetto dei quorum prescinde dalla necessaria verifica del rispetto delle indicazioni tabellari. Ciò perché, in tal caso, l′approvazione delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, bensì meramente dichiarativa, limitandosi ad esprimere in termini matematici un rapporto di valore già esistente, secondo i criteri di calcolo previsti dalla legge (in merito, vedasi Cass., S.U., n.18477 del 2010). In altre parole, applicando i criteri legali, la quota di partecipazione di ciascun condomino deriva dal rapporto tra il valore dello intero edificio e quello relativo alla sua proprietà; pertanto, detto rapporto esiste a prescindere dall′approvazione delle tabelle millesimali, l′osservanza delle quali non rappresenta requisito di validità delle delibere assembleari, essendo consentito sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell′assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell′assemblea e, in genere, la gestione del condominio (così da ultimo Cass. n. 3295 del 2023, ma già, ad esempio,Cass. n. 17115 del 2011; n. 3264 del 2005; n. 1 e n. 298 del 1977; n. 1664 del 1974). Da ciò discende che i giudici di merito erravano ad annullare le delibere impugnate sul presupposto della mancanza di tabelle millesimali attendibili, poiché avrebbero dovuto comunque verificare, a posteriori, se i quorum costitutivi e deliberativi erano stati raggiunti.
In virtù di tali considerazioni, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso, cassa la sentenza per i motivi testè indicati e rinvia alla Corte di Appello in diversa composizione.
5. LE MASSIME Si traggono dunque da Cass., II sez. Civ., 25/01/2024, n.2406, i seguenti principi di diritto:
Il condomino che impugni una deliberazione dell′assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o alla approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l′onere di provare la carenza dei quorum stabiliti dall′art.1136 c.c., non configurando l′eventuale mancanza di una regolare apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo, piuttosto, il giudice comunque accertare, seppur "a posteriori", se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte.
All′assemblea del supercondominio partecipano tutti i condomini, o i loro rappresentanti ai sensi dell′art. 67, comma 3, disp. att. c.c., e le maggioranze per la costituzione del collegio e per la validità delle deliberazioni, che sono immediatamente obbligatorie per gli stessi condomini, si calcolano in relazione al numero degli aventi diritto e al valore dell′intero complesso di unità immobiliari, edifici o condomìni aventi quella o quelle parti comuni in discussione, avendo riguardo sotto il profilo dell′elemento personale al numero dei contitolari (che devono essere convocati personalmente o tramite il rappresentante designato) e sotto il profilo reale al valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare (ove si tratti di assemblea dei proprietari) o al valore proporzionale di ciascun condominio (ove si tratti di assemblea dei rappresentanti ex art. 67, comma 3, disp. att. c.c.). In tema di supercondominio, per agevolare lo svolgimento delle assemblee e per ripartire le spese, i valori proporzionali di ciascuna unità immobiliare e di ciascun condominio devono essere espressi in millesimi in apposita tabella, da approvarsi con la maggioranza qualificata di cui all′art. 1136, comma 2, c.c.ove meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge, ovvero all′unanimità ove si intenda derogare a tali valori e criteri, non essendo comunque configurabile una formazione della tabella millesimale per facta concludentia; sicché il condomino che impugni una deliberazione dell′assemblea di supercondominio, deducendo vizi relativi alla regolare costituzione o all′approvazione con maggioranza inferiore a quella prescritta, ha l′onere di provare la carenza deiquorumstabiliti dall′art. 1136 c.c., non configurando l′eventuale mancanza di apposita tabella ragione di automatica invalidità delle deliberazioni adottate e dovendo il giudice, comunque, accertare, seppur a posteriori, se le necessarie maggioranze fossero state, o meno, raggiunte. L′immagine, nel rispetto degli altrui diritti, è tratta da:
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