Dal tenore letterale della norma di cui all′articolo 38, della legge n. 392 del 1978, risulta chiaro che l′esercizio del diritto di prelazione, fermi gli oneri di contenuto e di forma delle comunicazioni del locatore e del conduttore, si realizza e quindi si perfeziona con la manifestazione della volontà del conduttore di acquistare l′immobile al prezzo ed alle altre condizioni proposte. Il significato delle parole appare univoco, indicando che la prelazione è esercitata con la formale e tempestiva dichiarazione recettizia, da parte del conduttore al proprietario locatore, di voler acquistare il bene alle condizioni comunicategli. Il versamento del prezzo e la stipula dell′atto contrattuale intervengono invece in una fase successiva, di adempimento e di esecuzione del rapporto obbligatorio che si è instaurato tra le parti. Ciò in ragione della natura stessa della prelazione, che, a differenza dell′opzione, configura un diritto esercitabile in una fase antecedente al momento contrattuale e richiede pertanto una fase successiva volta alla stipulazione del negozio. É quanto statuito dalla Corte di Cassazione, Sez.II, con la sentenza del 28/02/2022, n.6601. La vicenda sottoposta all′attenzione del Collegio vedeva protagonista la società Alfa, la quale conveniva innanzi al Tribunale di Bologna le società Beta e Gamma, nonché la Banca Delta; in particolare, l′attrice deduceva l′inadempimento da parte di Beta del preliminare di compravendita di una porzione di un immobile adibita ad albergo e condotta in locazione commerciale dalla società Gamma, per avere essa società promittente venditrice violato la clausola prevista dal contratto che ne subordinava l′efficacia al mancato esercizio da parte della conduttrice Gamma del diritto di prelazione previsto dall′art.38 della Legge n.392 del 1978, poiché aveva trasferito, prima della scadenza del temine fissato per la stipula del definitivo, la suddetta porzione alla Banca Delta, che nelle more l′aveva acquistata al fine di concederla in locazione finanziaria sempre alla società Gamma. Il Tribunale, in parziale accoglimento delle domande proposte, dichiarava l′efficacia del preliminare di compravendita, pronunciandone, altresì, la risoluzione per inadempimento di Beta, condannata conseguentemente al risarcimento dei danni. La società Beta impugnava la sentenza innanzi alla Corte di Appello di Bologna, la quale confermava la decisione impugnata; in particolare, la Corte rilevava che la società Beta non aveva osservato la condizione sospensiva prevista dal preliminare, avendo venduto la porzione di immobile alla Banca Delta non titolare del diritto di prelazione, e reputava irrilevante sia la circostanza che nel termine convenuto essa promittente venditrice aveva comunicato alla conduttrice Gamma la proposta di acquisto sia il fatto che la stessa Gamma aveva notificato la dichiarazione di esercizio della prelazione. La decisione della Corte di Appello, in sostanza, si fondava sul presupposto dogmatico che la fattispecie di cui all′art.38 L.392/1978, disciplinante l′esercizio del diritto di prelazione a favore del conduttore, può considerarsi perfezionata solo con la conclusione del contratto di compravendita da parte del conduttore, e non con la mera dichiarazione di volerlo esercitare. Nel caso in esame, quindi, il fatto negativo dedotto nella condizione sospensiva contenuta nel contratto preliminare, vale a dire il mancato esercizio del diritto di prelazione da parte della società conduttrice , non si era verificato in quanto l′esercizio della prelazione del conduttore, ai sensi dellaL. n. 392 del 1978, art. 38,comma 3 e4,si articola in due fasi distinte: la prima consistente nell′adesione alla denuntiatio e la seconda consistente nella conclusione del contratto di compravendita, sempre ad opera dello stesso soggetto, cioè del conduttore dell′immobile assoggettato a prelazione. Nella fattispecie, il bene conteso era stato anticipatamente acquistato dalla Banca Delta e il contratto di leasing stipulato poi, tra quest′ultima e Gamma configurava l′acquisto del conduttore solo come futuro e potenziale. Sicché, giusto era reputare il contratto preliminare tra Alfa e Beta efficace e risolto per successivo inadempimento della promittente venditrice. Ciò stante, la società Beta impugnava la sentenza innanzi alla Corte di Cassazione. La ricorrente, per quel che in questa sede interessa, lamentava violazione e falsa applicazione dell′art.38 della Legge n.392 del 1978 e dell′art.1362 c.c., avendo la decisione impugnata ritenuto il preliminare di vendita efficace per il mancato esercizio del diritto di prelazione da parte di Gamma, nonostante quest′ultima avesse chiaramente comunicato la volontà di avvalersene. In effetti, rilevava il ricorrente che l′esercizio del diritto di prelazione è da ritenersi pienamente esercitato e perfezionato nel momento in cui il conduttore manifesta siffatta volontà nel rispetto dei tempi e delle forme previsti dalla norma. Ebbene, la Corte ritiene il ricorso fondato, in virtù di quanto segue. In primo luogo, la Corte rileva che il preliminare era stato sottoposto dalle parti alla condizione sospensiva del mancato esercizio del diritto di prelazione da parte di Gamma; a tal riguardo i giudici di secondo grado avevano giudicato verificata la circostanza, atteso che pur avendo la società conduttrice comunicato al conduttore la volontà di esercitare la prelazione, il bene era stato nelle more acquistato da soggetto terzo e diverso. Ebbene, i magistrati della Corte di Cassazione rilevano che in tale giudizio si erge l′error interpretativo e concettuale della Corte di Appello, la quale, in ultima istanza aveva reputato che il perfezionamento del diritto di prelazione ex art. 38 L. 392/1978 esige la effettiva vendita del bene al conduttore. Ed è la stessa lettura dell′art. 38 che suggerisce una diversa interpretazione e ricostruzione dell′istituto. In effetti, la disposizione in parola così recita: Nel caso in cui il locatore intenda trasferire a titolo oneroso l′immobile locato, deve darne comunicazione al conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario. Nella comunicazione devono essere indicati il corrispettivo, da quantificare in ogni caso in denaro, le altre condizioni alle quali la compravendita dovrebbe essere conclusa e l′invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione. Il conduttore deve esercitare il diritto di prelazione entro il termine di sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione, con atto notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario, offrendo condizioni uguali a quelle notificategli. Ove il diritto di prelazione sia esercitato, il versamento del prezzo di acquisto, salvo diversa condizione indicata nella comunicazione del locatore, deve essere effettuato entro il termine di trenta giorni decorrenti dal sessantesimo giorno successivo a quello dell′avvenuta notificazione della comunicazione da parte del proprietario, contestualmente alla stipulazione del contratto di compravendita o del contratto preliminare. Dal tenore letterale della norma risulta chiaro che l′esercizio del diritto di prelazione, fermi gli oneri di contenuto e di forma delle comunicazioni del locatore e del conduttore, si realizza e quindi si perfeziona con la manifestazione della volontà del conduttore di acquistare l′immobile al prezzo ed alle altre condizioni proposte. Il significato delle parole appare univoco, indicando che la prelazione è esercitata con la formale e tempestiva dichiarazione recettizia, da parte del conduttore al proprietario locatore, di voler acquistare il bene alle condizioni comunicategli. Il versamento del prezzo e la stipula dell′atto contrattuale intervengono invece in una fase successiva, di adempimento e di esecuzione del rapporto obbligatorio che si è instaurato tra le parti. Ciò in ragione della natura stessa della prelazione, che, a differenza dell′opzione, configura un diritto esercitabile in una fase antecedente al momento contrattuale e richiede pertanto una fase successiva volta alla stipulazione del negozio. Tale configurazione del diritto di prelazione è stata sottolineata anche dalle Sezioni Unite (Cass. S.U., n.5359 del 1989), che hanno rilevato come l′art.38 della L.392/1978 scinde due momenti, ciascuno producente tipiche situazioni di diritto: quello in cui si esercita la prelazione che dà origine al rapporto diritto-obbligo a contrarre e quello della stipula del contratto definitivo o preliminare. Si è, altresì, affermato, che una volta esercitato il diritto di prelazione da parte del conduttore con la dichiarazione di voler acquistare l′immobile locato, nel caso in cui tale fatto sia sottoposto a condizione in un contratto preliminare stipulato dal proprietario con un terzo, in forma di condizione sospensiva ovvero risolutiva (a seconda che il fatto dedotto sia il mancato ovvero il positivo esercizio della prelazione), la posizione del promissario acquirente e′ priva di rilevanza giuridica, non avendo mai acquistato il proprio titolo negoziale ovvero avendolo perduto, con l′ulteriore conseguenza che egli non può nemmeno interloquire sulle vicende successive all′esercizio di diritto di prelazione, denunziando la mancanza degli ulteriori adempimenti occorrenti per il perfezionarsi del trasferimento in favore del prelazionario (Cass., n. 8046 del 1991; Cass., n.2103 del 1993). Nella fattispecie in esame, quindi, la dichiarazione di Gamma di avvalersi del diritto di prelazione, regolarmente notificata al locatore, ha determinato l′automatica inefficacia del contratto preliminare di vendita intercorso tra Alfa e Beta, a causa dell′avveramento del fatto contrario a quello dedotto sotto condizione sospensiva.Pertanto, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso, cassando la impugnata decisione. Ciò stante, si trae da Cass., Sez.II, 28/02/2022, n.6601, il seguente principio di diritto: Dal tenore letterale della norma di cui all′articolo 38, della Legge n.392 del 1978, risulta chiaro che l′esercizio del diritto di prelazione, fermi gli oneri di contenuto e di forma delle comunicazioni del locatore e del conduttore, si realizza e quindi si perfeziona con la manifestazione della volontà del conduttore di acquistare l′immobile al prezzo ed alle altre condizioni proposte. Il significato delle parole appare univoco, indicando che la prelazione è esercitata con la formale e tempestiva dichiarazione recettizia, da parte del conduttore al proprietario locatore, di voler acquistare il bene alle condizioni comunicategli. Il versamento del prezzo e la stipula dell′atto contrattuale intervengono invece in una fase successiva, di adempimento e di esecuzione del rapporto obbligatorio che si è instaurato tra le parti. Ciò in ragione della natura stessa della prelazione, che, a differenza dell′opzione, configura un diritto esercitabile in una fase antecedente al momento contrattuale e richiede pertanto una fase successiva volta alla stipulazione del negozio. L′immagine, nel rispetto degli altrui diritti, è tratta da:
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