L′acquirente di un bene immobile può esercitare avverso il venditore, al pari del committente nei confronti dell′appaltatore, l′azione per rovina e difetti di cui all′art.1669 c.c., laddove il medesimo venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell′opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti, sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il godimento o la funzionalità dell′immobile; il termine di un anno per la denunzia dei vizi inizia a decorrere nel momento in cui l′acquirente ne abbia piena consapevolezza, che non può ritenersi maturata fin quando non si manifestino in tutta la loro gravità e non siano accertati tramite adeguati strumenti e competenze tecniche; è quanto statuito dalla Corte di Cassazione, Sezione Seconda, con la sentenza del 30/09/2020, n.20877. La fattispecie sottoposta all′attenzione del Collegio vedeva protagonista la società Alfa, la quale conveniva innanzi al Tribunale di Prato la società Beta, onde ottenere da quest′ultima il pagamento della somma di euro 29.000 quale ristoro per i vizi riscontrati in due appartamenti acquistati dalla società Alfa con atto di compravendita del 23/01/2002, consistenti in gravi malfunzionamenti all′impianto di riscaldamento e dalla fuoriuscita di acque dai sanitari. La società Beta, a sua volta, chiamava in causa la società Gamma, realizzatrice degli immobili in questione, la quale, a sua volta, chiamava in causa, chiedendo di essere manlevata dagli stessi, il progettista dell′impianto ed il direttore dei lavori, oltre che le società Delta e Theta, le quali, in regime di subappalto, avevano realizzato le opere difettose. Il Tribunale di Prato, con sentenza del 12/08/2011, così disponeva: a) riscontrando la effettiva responsabilità della venditrice, condannava la società Beta al pagamento della somma di euro 29.000 in favore della società Alfa; b) accoglieva la domanda proposta dalla venditrice nei confronti della società Gamma, realizzatrice degli immobili; c) dichiarava la tardività della chiamata in causa del progettista dell′impianto e del direttore dei lavori; d) riconosceva la fondatezza della domanda di rivalsa proposta dalla società Gamma nei confronti delle società Delta e Theta. Queste ultime due società proponevano appello avverso la sentenza del Tribunale di Prato e le restanti società coinvolte nella vicenda, consequenzialmente, si costituivano; ebbene, la Corte di Appello, ribaltando completamente quanto deciso in primo grado, accoglieva gli appelli incidentali proposti dalla venditrice società Beta e dalla società Gamma, ritenendo prescritta l′azione di garanzia proposta dalla società acquirente. In particolare, la Corte riteneva che il Tribunale di Prato avesse erroneamente ritenuto applicabile alla fattispecie la disciplina prevista dall′art.1667 c.c. in materia di appalto, giacché le parti stipulavano in data 23/01/2002 un semplice contratto di vendita, in adempimento di un precedente contratto preliminare di vendita di immobile da realizzare su pianta datato 15/06/2000; in buona sostanza, la Corte di Appello riteneva che la fattispecie negoziale in esame costituisse un contratto di vendita di cosa futura e non contratto di appalto, sicché la norma applicabile era quella prevista in materia di compravendita dall′art.1495 c.c., a mente del quale il compratore deve, a pena di decadenza, denunziare eventuali vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta ed esercitare la relativa azione entro un anno dalla consegna. Pertanto, applicando i più stringenti termini previsti dall′art.1495 c.c. e non quelli previsti dall′art.1667 c.c., secondo cui il committente deve denunziare i vizi all′appaltatore entro sessanta giorni dalla scoperta ed esercitare la relativa azione di garanzia entro due anni dalla consegna, risultava inevitabilmente prescritta la relativa azione; in effetti, prosegue il giudice dell′impugnazione, il compratore avrebbe dovuto esercitare in modo specifico l′azione di cui all′art.1669 c.c., ma dalla lettura dell′atto di citazione reputava evincersi che la società Alfa conveniva in giudizio la società Beta nella sola qualità di venditrice. In sintesi: sebbene i vizi fossero stati denunciati tempestivamente, l′azione era stata esercitata solo con la notifica della citazione avvenuta in data 16/02/2004; la consegna del bene era stata effettuata in data 23/01/2002, quando l′azione si era già prescritta. Infine, rilevava la Corte di Appello che alcun effetto anticipatorio poteva essere attribuito all′accertamento tecnico preventivo proposto in corso di causa con ricorso del 26/11/2004, né poteva ritenersi che la venditrice avesse riconosciuto i denunziati vizi, con il conseguente effetto novativo della obbligazione; in altri termini, concludeva la Corte, la circostanza che la venditrice avesse inviato del personale appartenente alle imprese esecutrici dei lavori onde verificare i presunti difetti non assumeva valore di riconoscimento dei predetti. Stante la decisione del giudice dell′impugnazione, la società Alfa proponeva idoneo ricorso per cassazione. Il Collegio lo accoglie in buona parte, riformando la sentenza impugnata nei termini che seguono. Ebbene, i Giudici di legittimità rilevano che effettivamente le norme di cui agli artt.1667 e 1668 c.c. possono essere invocate unicamente dal committente nei confronti dell′appaltatore e la circostanza che il venditore sia anche il costruttore degli immobili non è sufficiente ai fini della attribuzione della qualifica di appaltatore; tuttavia, la responsabilità prevista dall′art.1669 c.c., di natura extracontrattuale, opera non solo a carico dell′appaltatore ed a favore del committente, ma anche a carico del costruttore ed a favore dell′acquirente, atteso che la norma de qua può applicarsi anche nell′ambito dei rapporti fra acquirente e venditore-costruttore pur in mancanza di un formale contratto di appalto. In paricolare, il venditore di unità immobiliari che abbia assunto la responsabilità della costruzione, appaltandone a terzi la concreta realizzazione, risponde degli eventuali vizi riscontrati dall′acquirente nei limiti di cui all′art.1669 c.c.. Deve, però, prosegue il Collegio, trattarsi di vizi gravi, ovvero vizi che, quand′anche non riguardanti parti fondamentali dell′opera che potrebbero comportarne il crollo o la rovina, ineriscano comunque ad elementi accessori o secondari che incidono negativamente sul godimento di essa. Pertanto, è sufficiente che i vizi pregiudichino in modo grave il godimento o la funzionalità dell′opera, quand′anche possano essere eliminati solo con interventi di manutenzione ordinaria e cioe′ con opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, oppure con opere che integrano o mantengono in efficienza gli impianti tecnologici installati. Premesso ciò, il Collegio deduce che ai fini dell′accoglimento delle doglianze della società acquirente è necessario analizzare il tenore dell′atto di citazione, onde comprendere l′oggetto sostanziale delle azioni esercitate, senza fermarsi alla sola formulazione letterale delle domande, dovendo, invece, aversi riguardo alle finalità perseguite dalle parti; all′uopo, il Collegio rileva che nell′atto di citazione la società Alfa conveniva Beta in qualità di "ditta costruttrice" e di societa′ venditrice dei due immobili dalla stessa acquistati con atto pubblico in data 23/1/2002 e, dopo aver dedotto di aver ripetutamente constatato il cattivo funzionamento dei relativi impianti di riscaldamento e di raffreddamento nonche′ il percolamento di acque dalla rete fognante e la loro fuoriuscita dai sanitari dei propri bagni, e di aver piu′ volte ma inutilmente denunciato alla societa′ convenuta la presenza di problemi sull′impianto termico/riscaldamento, ha espressamente chiesto la condanna della stessa al risarcimento dei danni provocati agli immobili, cosi′ come sarebbero stati accertati in corso di causa, oltre al maggior danno derivato dalla diminuzione del valore dell′immobile a causa della presenza di difetti che ne riducono il godimento e ne aumentano i costi di gestione. Pertanto, il Collegio sottolinea l′error in cui era incorsa la Corte di Appello, laddove quest′ultima riteneva che la società Alfa avesse convenuto la società Beta nella sola qualità di venditrice degli immobili e non anche quale costruttrice degli stessi, osservando quanto segue: a) i fatti dedotti sono pienamente compatibili con l′azione di cui all′art.1669 c.c., giacché i vizi lamentati comportano indubbiamente una maggiore difficoltà nel godimento e nella fruizione degli immobili; b) il petitum si sostanzia nella richiesta di condanna della societa′ costruttrice (e venditrice) al pagamento delle somme corrispondenti ai danni che i vizi lamentati hanno arrecato agli immobili e la domanda di risarcimento del danno da responsabilita′ extracontrattuale ex articolo 1669 c.c. puo′ essere proposta non solo dal committente nei confronti dell′appaltatore ma anche dall′acquirente nei confronti del venditore che sia stato anche costruttore dell′immobile viziato. In virtù di tanto, il Collegio afferma che una corretta interpretazione dell′atto introduttivo del giudizio avrebbe dovuto indurre la Corte di Appello a ritenere congiuntamente proposte le azioni di cui agli artt. 1495 c.c. e 1669 c.c.; tenuto conto che ai sensi dell′art. 1669 c.c. il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere fin quando il danneggiato abbia piena consapevolezza degli stessi, la Corte di Appello non poteva ritenere prescritta siffatta azione, giacché tale piena consapevolezza poteva dirsi raggiunta per la società Alfa solo in seguito all′esperimento dell′accertamento tecnico preventivo proposto con ricorso del 26/11/2004. Ebbene, posto quanto sopra, si traggono da Cass., sez. II, 30/09/2020, n.20877 le seguenti massime: L′azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall′art. 1669 c.c., può essere esercitata, non solo, dal committente contro l′appaltatore, ma anche dall′acquirente contro il venditore che abbia costruito l′immobile sotto la propria responsabilità, allorché lo stesso venditore abbia assunto una posizione di diretta responsabilità nella costruzione dell′opera nei confronti dei terzi e degli stessi acquirenti e sempre che si tratti di difetti gravi che pregiudichino il grave godimento o la funzionalità dell′immobile. In tema di garanzia per gravi difetti dell′opera ai sensi dell′articolo 1669 del codice civile, il termine per la relativa denunzia non inizia a decorrere finché il danneggiato non abbia conoscenza sicura dei difetti e tale consapevolezza non può ritenersi raggiunta sino a quando non si sia manifestata la gravità dei difetti medesimi e non si sia acquisita, in ragione degli effettuati accertamenti tecnici, la piena comprensione del fenomeno e la chiara individuazione e imputazione delle sue cause, non potendosi onerare il danneggiato della proposizione di azioni generiche a carattere esplorativo. L′inizio della decorrenza del termine di decadenza può essere però legittimamente spostato in avanti nel tempo solo quando gli accertamenti tecnici si rendano effettivamente necessari per comprendere appieno la gravità dei difetti e stabilire il corretto collegamento causale, allo scopo di indirizzare verso la giusta parte una eventuale azione del danneggiato: non anche quando si tratti di problema di immediata percezione sia nella sua reale entità che nelle sue possibili cause fin dal suo primo manifestarsi. L′immagine, nel rispetto degli altrui diritti, è tratta da:
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