1.IL PRINCIPIO "In tema di servitù prediale, lart.1027 c.c. non preclude la costituzione convenzionale di servitù avente a oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base allesame del titolo e a una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale ovvero l′altruità della cosa, l′assolutezza, l′immediatezza (non necessità dell′altrui collaborazione, ai sensi dell′art.1064 c.c.), l′inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l′inerenza al fondo dominante (l′utilizzo del parcheggio deve permettere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell′utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza delloggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà; è quanto statuito dalle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza del 13/02/2024, n.3925".
2.I FATTI La fattispecie sottoposta all′attenzione della Corte vedeva protagonista Tizio, il quale acquistava da Caio e Sempronio un fondo gravato da servitù prediale di parcheggio temporaneo, transito e manovra di automezzi in genere a favore del fondo di proprietà della società Alfa, riportata debitamente nel rogito. Tizio conveniva Alfa innanzi al Tribunale la quale poi chiamava in garanzia sia i venditori, sia il notaio rogante - al fine di ottenere la declaratoria di nullità della servitù di parcheggio; respinta la domanda, impugnava il provvedimento di rigetto innanzi alla Corte di Appello competente, la quale, però, ne confermava il contenuto.
Nel corso dei giudizi veniva accertato che: a) al momento dell′acquisto Tizio era consapevole della servitù gravante sull′immobile; b) la servitù non poteva reputarsi irregolare, perché dalla lettera dell′atto costitutivo se ne ricava chiaramente la predialità; c) Tizio non aveva fornito alcuna prova circa la carenza di utilità della servitù; d) irrilevante la destinazione agricola del fondo servente; e) non era corretto affermare che non era possibile esercitare nessuna attività sul fondo servente, potendosi sfruttare il sottosuolo e potendosi comunque compiere le attività non incompatibili con il parcheggio; f) sussisteva il requisito della "localizzazione" della servitù, essendo individuate le particelle catastali interessate dalla servitù; g) sussistevano altresì gli altri elementi tipici della servitù (specificità, determinatezza e inseparabilità rispetto ai fondi dominante e servente).
Tizio impugnava la decisione della Corte di Appello innanzi alla Corte di Cassazione, facendo istanza a che la questione sulla configurabilità o meno nel nostro ordinamento della servitù prediale di parcheggio venisse portata all′esame delle Sezioni Unite, stante l′evidente contrasto giurisprudenziale in materia.
3.IL PRIMO ORIENTAMENTO DELLA CORTE: LA SERVITÚ PREDIALE DI PARCHEGGIO NON É AMMISSIBILE NEL NOSTRO ORDINAMENTO Ebbene, in via preliminare la Corte richiama l′orientamento consolidatosi a partire dal 2004, inaugurato da Cass., sez. II, 28/04/2004, n. 8137, secondo cui il parcheggio di autovetture, mentre costituisce sicura estrinsecazione del diritto di proprietà, non è anche manifestazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, per mancanza della
realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell′utilità, e al fondo servente del relativo peso. Il parcheggio rappresenta piuttosto una mera
commoditas, ovvero un vantaggio del tutto personale dei proprietari.
É quindi stato affermato da Cass., n.20409/2009, che non è tutelabile con l′azione di reintegrazione del possesso di servitù l′utilizzazione da parte dei condomini di un′area comune quale parcheggio nel caso in cui uno dei condomini la recinti asserendo di esserne il proprietario esclusivo; in effetti, l′azione in questione è esperibile solo da chi eserciti sul bene un possesso qualsiasi, anche abusivo, purché avente i caratteri esteriori di un diritto reale. Il parcheggio dell′auto rappresenta una
commoditas per il proprietario del fondo e non un vantaggio per la res: difetta, dunque, dell′indispensabile requisito della
realitas. In buona sostanza, non sono configurabili le cosiddette servitù irregolari, ovvero quelle che comportano limitazioni del diritto di proprietà gravanti su un fondo a vantaggio non del fondo finitimo, bensì del singolo proprietario di esso; conseguentemente, una eventuale convenzione negoziale strutturata in tal senso va inquadrata nell′ambito del diritto d′uso o nello schema del contratto di locazione e affini. In entrambi i casi, il diritto trasferito, attesane la natura personale ed il carattere obbligatorio, non può ritenersi ipso facto trasmissibile, in assenza di una ulteriore, apposita convenzione stipulata dall′avente diritto con il nuovo proprietario del bene "asservito".
In virtù dei medesimi principi, con la sentenza del 06/11/2014, n.23708, la Corte di Cassazione affermava che è affetto da nullità il contratto costitutivo di una servitù di parcheggio per impossibilità dell′oggetto.
4. LA DOTTRINA La dottrina prevalente, invece, esaltando l′autonomia negoziale delle parti ex art. 1322 c.c., reputa che i proprietari dei fondi confinanti possono dar luogo sia a rapporti di natura reale, sia di contenuto meramente obbligatorio, a vantaggio della persona specificamente indicata nell′atto costitutivo. In effetti, si è osservato che nell′ipotesi di costituzione di servitù di parcheggio, la facoltà di parcheggiare l′auto sul fondo servente è certamente idonea ad arrecare una utilità al singolo, ma allo stesso tempo arreca un vantaggio per il fondo dominante rendendolo maggiormente utilizzabile. A tal fine, è tuttavia necessario che il diritto costituito presenti i seguenti requisiti: a) immediatezza, ovvero il proprietario del fondo dominante deve essere in grado di parcheggiare l′auto senza doversi avvalere della collaborazione di altri soggetti; b) inerenza ai fondi coinvolti, ovvero la servitù deve comportare un peso per il fondo servente ed un utile specifico e diretto per il fondo dominante; c) la vicinanza, ovvero il fondo dominante non deve distare eccessivamente da quello servente.
5. IL NUOVO ORIENTAMENTO DELLA CORTE DI CASSAZIONE Con la sentenza del 06/07/2017, n.16698, il giudice di legittimità accoglieva l′opinione della dottrina prevalente, ammettendo a certe condizioni la configurabilità delle servitù volontarie di parcheggio; riteneva, infatti, che lo schema contemplato dall′art.1027 c.c. non preclude la costituzione delle servitù in questione purché dall′esame del titolo e delle circostanze di fatto emerga una situazione di vantaggio per il fondo dominante, da intendersi come migliore utilizzazione dello stesso. Orbene,
l′utilitas a favore del fondo dominante, elemento essenziale ai fini della costituzione di una servitù, può avere contenuto assai vario, in quanto la tipicità delle servitù volontarie è di carattere strutturale e non contenutistico. Pertanto, si deve aver riguardo alla conformazione che le parti hanno conferito al diritto e non al suo contenuto.
Dalla costituzione della servitù volontaria deriva l′asservimento del fondo servente a quello dominante, tale da determinare un peso per il primo ed un vantaggio per il secondo: la relazione tra i due fondi si configura come una
qualitas essenziale per entrambi, opponibile a terzi e ad ogni avente causa; nella cd.
realitas vi è dunque l′elemento di distinzione tra il
ius in re aliena e l′obbligazione di carattere personale: esso implica l′esistenza di un legame strumentale ed oggettivo, diretto ed immediato, tra il peso imposto al fondo servente ed il godimento di quello dominante, al fine di migliorarne l′utilizzazione, a vantaggio di chiunque ne sia il proprietario, atteso che la
utilitas non è connessa ad una specifica persona o alla sua attività, ma al fondo stesso; in questa prospettiva, il carattere della realità non può essere escluso per il parcheggio dell′auto sul fondo altrui quando tale facoltà sia costruita come vantaggio a favore del fondo, per la sua migliore utilizzazione: è il caso del fondo a destinazione abitativa, il cui utilizzo è innegabilmente incrementato dalla possibilità, per chi sia proprietario, di parcheggiare l′auto nelle vicinanze dell′abitazione. Tuttavia, le limitazioni imposte al fondo servente non devono renderne impossibile l′utilizzo; in altre parole, le restrizioni devono essere funzionali all′
utilitas fornita al fondo dominante, ma non impedire in radice ogni sfruttamento del fondo servente, si dà esaurirne ogni risorsa.
Pertanto, ferma la astratta configurabilità della servitù di parcheggio, la sua individuazione in concreto è strettamente dipendente dall′esame del titolo e della situazione di fatto, dovendo emergere tutti i requisiti del ius in re aliena, ovvero: l′altruità della cosa, l′assolutezza, l′immediatezza, l′inerenza al fondo servente e quello dominante (intesa come diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), la specificità dell′utilità riservata e la localizzazione, intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù. La tipologia di
utilitas riservata al fondo dominante non rileva, giacché l′art.1027 c.c. non le indica in modo tassativo, limitandosi la norma a stabilire le condizioni che valgono a distinguere queste ultime dai rapporti di natura strettamente personale.
Così, nel solco tracciato nel 2017, la giurisprudenza di merito e legittimità si è progressivamente conformata a tali principi (vedasi, ad esempio, Cass., Sez. II, n. 7561/2019; Cass., sez.II, 12798/2019; Cass., sez. II, ord. 24121/2020).
Tutto ciò premesso, il Collegio, nell′esame della questione sottoposta al suo giudizio, ritiene di aderire al più recente orientamento inaugurato con la sentenza del 06/07/2017, n.16698, valorizzando il principio dell′autonomia contrattuale delle parti ex art. 1322 c.c.; pertanto, sono configurabili le servitù di parcheggio in presenza di determinate condizioni.
Del resto, osserva la Corte che tale soluzione è coerente con l′evoluzione legislativa in materia di vincoli di parcheggio; all′uopo, richiama la Legge n.765 del 1967, il cui articolo 41
sexies sancisce che alle nuove costruzioni devono essere riservati degli spazi destinati a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadro per ogni dieci metri di costruzione. In altre parole, la legge condiziona l′edificabilità dei fondi alla disponibilità di posti adibiti a parcheggio; sicché, sul piano sistematico, non si può di certo negare che l′utilità rappresentata dal parcheggio sia strettamente inerente al fondo. Tra l′altro, in casi aventi ad oggetto la materia dei vincoli di parcheggio di cui alla L.765/1967 la giurisprudenza di legittimità aveva più volte affermato che si configura un diritto reale di uso in favore dei condomini (ad esempio, vedasi Cass., sez. II, n. 1214/2012; Cass., sez. II, 21003/2008; Cass., 28/01/2019, n.2265). Pertanto, se è configurabile un diritto reale d′uso sulle aree destinate a parcheggio, sarebbe contraddittorio negare l′ammissibilità di una servitù sulle medesime aree per difetto di inerenza al fondo, considerato che l′
utilitas insita al parcheggio condiziona, per scelta legislativa, addirittura l′edificabilità di fabbricati per civili abitazioni.
In effetti, l′orientamento restrittivo, come pure evidenziato da parte della dottrina, ha sempre affrontato la tematica dando per assodato che nella servitù di parcheggio l′utilità inerisca alle persone e non ai fondi, senza però mai approfondire specificamente il tema dell′estensione dei concetti di utilità e inerenza e senza particolari analisi del rapporto tra utilità per le persone e utilità per i fondi, che, a ben vedere, non sono alternative, ma ben possono coesistere.
Inoltre, la configurabilità di dette servitù si sposa perfettamente con il principio della autonomia contrattuale delle parti sancito dall′art.1322 c.c., pur nel rispetto dell′inderogabile principio di tipicità e numero chiuso dei diritti reali; ciò, tenuto conto del carattere strutturale e non contenutistico dell′istituto delle servitù prediali. Sulla base di tali considerazioni, dunque, l′autonomia contrattuale è libera di prevedere una
utilitas destinata a vantaggio non già di una o più persone, ma di un fondo - che si traduca nel diritto di parcheggio di autovetture secondo lo schema appunto della servitù prediale e quindi nell′osservanza di tutti i requisiti del ius in re aliena, quali l′altruità della cosa, l′assolutezza, l′immediatezza (non necessità dell′altrui collaborazione, ai sensi dell′art. 1064 cod. civ.), l′inerenza al fondo servente (diritto opponibile a tutti coloro che vantino diritti sul fondo servente potenzialmente in conflitto con la servitù), l′inerenza al fondo dominante (l′utilizzo del parcheggio deve essere, nel contempo, godimento della proprietà del fondo dominante, secondo la sua destinazione), la specificità dell′utilità riservata, la localizzazione intesa quale individuazione del luogo di esercizio della servitù affinché non si incorra nella indeterminatezza dell′oggetto e nello svuotamento di fatto del diritto di proprietà. Tuttavia, pur potendo la servitù essere modellata in funzioni delle più svariate utilizzazioni, secondo l′angolo visuale del rapporto obiettivo tra res e non tra persone, la Corte evidenzia che l′asservimento al fondo dominante non deve mai tradursi in una totale restrizione delle facoltà di godimento del fondo servente.
6. LA DECISIONE DEL CASO Applicando i principi sopra riportati alla fattispecie in esame, le Sezioni Unite accolgono il ricorso e rinviano il processo alla Corte di Appello in diversa composizione, poiché quest′ultima avrebbe dovuto verificare in modo dettagliato la sussistenza nel caso di specie di tutti gli elementi analizzati in precedenza (
realitas, altruità della cosa, immediatezza, ecc.); infatti, nell′impugnato provvedimento mancano passaggi motivazionali dai quali evincere che il giudice di secondo grado aveva proceduto ad un esame specifico delle singole clausole contrattuali dell′atto istitutivo della servitù; in particolare, i giudici di legittimità rilevano che il giudice di merito non abbia tenuto in debito conto che la servitù di parcheggio insista per tutta l′estensione del fondo servente appartenente a Tizio, violando il principio della localizzazione, che impone l′esatta individuazione del suo luogo di esercizio, che non può mai essere l′intero fondo, in quanto ciò comprometterebbe la possibilità di utilizzarlo. Non è sufficiente, dunque, indicare nell′atto costitutivo la sola particella su cui insiste il diritto di servitù.
7.LE MASSIME Ciò stante, si traggono da Cass., sez. Un., 13/02/2024, n. 3925 i seguenti principi di diritto:
"In tema di servitù, lo schema previsto dall′art.1027 c.c. non preclude la costituzione, mediante convenzione, di servitù avente ad oggetto il parcheggio di un veicolo sul fondo altrui purché, in base all′esame del titolo e ad una verifica in concreto della situazione di fatto, tale facoltà risulti essere stata attribuita come vantaggio in favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sempre che sussistano i requisiti del diritto reale e in particolare la localizzazione".
"In tema di accertamento della costituzione, mediante convenzione, di servitù di parcheggio, l′interpretazione del titolo, consistente nella ricerca e individuazione della volontà dei contraenti, determina un apprezzamento di merito incensurabile in sede di legittimità; viceversa, l′omessa valutazione del titolo non si sottrae al sindacato di legittimità per violazione di legge, poiché dà luogo alla carenza di un passaggio logico-giuridico decisivo in ordine alla sussunzione della fattispecie concreta nello schema dell′art. 1027 c.c. che implica l′applicazione di tale norma giuridica".
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