Il conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo, nel caso in cui subisca un danno derivante dal crollo del soffitto, il cui verificarsi era stato in precedenza accertato come altamente probabile, può esserne considerato esclusivo responsabile nel solo caso in cui il locatore gli avesse precedentemente offerto, ai sensi dell′art.1207 c.c., di procedere alla esecuzione delle opere di manutenzione necessarie per la messa in sicurezza, nonché la possibilità di trasferirsi temporaneamente in un altro locale per consentire le dovute riparazioni, rifiutando ingiustificatamente. É quanto statuito dalla Corte di Cassazione, sez. III, con la ordinanza del 24/02/2023, n.5735. La vicenda sottoposta all′attenzione del Collegio vedeva protagonista la società Alfa, la quale conduceva in locazione un immobile di proprietà di Tizio; udendo dei rumori provenienti dal controsoffitto, il conduttore invitava il proprietario a verificarne le condizioni. Una impresa edile incaricata da Tizio accertava che il controsoffitto necessitava con urgenza di essere riparato, sicché il medesimo proponeva ad Alfa o il rilascio dell′immobile o il trasferimento temporaneo in locali attigui sempre di sua proprietà onde procedere ai dovuti lavori; la società Alfa, tuttavia, rifiutava la proposta, considerandola eccessivamente onerosa. Nelle more, come ampiamente previsto dalla impresa edile, la controsoffittatura dell′immobile crollava, causando ingenti danni alla conduttrice; pertanto, la società Alfa conveniva Tizio in giudizio, ritenendolo responsabile dei danni occorsi per la scarsa manutenzione della res locata. Costituitosi in giudizio, Tizio resisteva alla domanda, rilevando che la responsabilità dell′evento era da addebitarsi esclusivamente al comportamento colposo della società Alfa, poiché rifiutava di trasferirsi temporaneamente in altri locali nonostante l′evidente pericolo di crollo, accertato ben tre mesi prima. Il giudice di prime cure accoglieva la domanda, riconoscendo, però, il concorso di colpa del danneggiato/creditore ai sensi dell′art.1227 c.c., sicché condannava Tizio in via equitativa a pagare all′attrice la somma di 6.000,00. Tizio impugnava la sentenza innanzi alla Corte di Appello, ritenendo che la società Alfa dovesse essere considerata unica responsabile dell′evento dannoso, non avendo acconsentito a trasferirsi in altri locali, o a rilasciare l′immobile, sì da permettere la riparazione della controsoffittatura. La Corte di Appello in accoglimento del proposto gravame riformava la sentenza di primo grado, rigettando, quindi, la domanda risarcitoria avanzata dalla società Alfa, condannata altresì a pagare le spese processuali dei due gradi di giudizio; sicché quest′ultima impugnava la decisione innanzi alla Corte di Cassazione. In particolare, la società Alfa denunciava violazione e/o falsa applicazione dell′art.1227 c.c., comma secondo, erroneamente applicato dalla Corte di Appello in luogo del primo comma della medesima disposizione senza peraltro fornire logica e congrua motivazione. Osservava la ricorrente che l′applicazione del comma II° dell′art. 1227 c.c. esige l′accertamento di situazioni e fattispecie che benché connesse ed interdipendenti si trovano su diversi piani: l′accertamento dell′esistenza di un danno risarcibile e, dunque, del nesso di causalità tra la condotta del debitore/danneggiante e l′evento dannoso e, conseguentemente, l′accertamento dell′attribuibilità e responsabilità dell′illecito in capo al soggetto che l′ha causato. Parimenti necessari è, poi, l′accertamento dell′esistenza di un aggravamento del danno e, dunque, del nesso di causalità fra la condotta del danneggiato/creditore e i danni ulteriori. Infine, l′accertamento della qualificazione della condotta del creditore, successiva al danno, come contraria all′ordinaria diligenza. Tuttavia, lamentava il ricorrente, che il ragionamento seguito dalla Corte avrebbe dato rilievo piuttosto ad una fattispecie rientrante nel comma 1 dell′art. 1227 c.c.. Di fatti, qualificando il crollo del controsoffitto altamente probabile, la Corte di merito non poteva reputare la condotta di Alfa di rifiutare il trasferimento in locali attigui come causa sopravvenuta del danno capace di escludere il nesso di causalità tra il precedente contegno di Tizio e l′evento. Invero, se a monte non ci fosse stato l′inadempimento del locatore nella manutenzione della res locata, la semplice permanenza di Alfa nell′immobile non avrebbe di certo causato o concorso a causare il crollo. Sicché avendo qualificato il crollo altamente probabile, la Corte ha dimostrato di aver considerato sia la condotta del locatore che quella del conduttore come concorrenti nella causazione del danno e, dunque, per il principio di non contraddizione, non avrebbe potuto applicare il comma II dell′art. 1227 c.c., bensì il I°. In ogni caso, anche a voler ammetter, per mera ipotesi, l′applicazione dell′art. 1227, comma II°,c.c., la Corte non aveva affatto motivato in merito alla condotta di Alfa in termini di violazione dell′ordinaria diligenza. Le alternative poste dal proprietario, ovvero trasferirsi temporaneamente in locali attigui o rilasciare definitivamente l′immobile, avrebbero comportato rischi e sacrifici non immediatamente percepibili come inferiori rispetto al rischio di permanere nei locali condotti, ragion per cui la impugnata sentenza avrebbe violato il granitico insegnamento giurisprudenziale e dottrinario secondo cui la ordinaria diligenza non può richiedere lo svolgimento di attività gravose od eccezionali. Infine, con separato motivo di impugnazione, la ricorrente lamentava violazione delle norme che impongono al locatore di consegnare e mantenere la cosa locata in buono stato manutentivo ed in modo da renderla idonea all′uso pattuito. Ebbene, la Corte di Cassazione accoglie il ricorso di Alfa atteso che la Corte di Appello è incorsa in una falsa applicazione dell′art.1227, comma II°, c.c.; osserva, di fatti, il giudice di legittimità che nel sistema della responsabilità civile (ma per l′applicazione di questo stesso principio pure alla responsabilità contrattuale si vedano Cass. Sez. 1, sent. 15 ottobre 1999, n. 11629 e, piu′ di recente, in motivazione, Cass. Sez. 3, sent. 21 gennaio 2020, n. 1164) occorre distinguere nettamente, da un lato, il nesso che deve sussistere tra comportamento ed evento perché possa configurarsi, a monte, una responsabilità e, dall′altro, il nesso che, collegando l′evento al danno, consente l′imputazione delle singole conseguenze dannose ed ha, quindi, la precipua funzione di delimitare, a valle, i confini di una (già accertata) responsabilità. In relazione a tali accertamenti l′art. 1227 c.c. ha un diverso ambito di operatività, atteso che il solo comma 1 attiene al contributo eziologico del creditore/danneggiato nella produzione dell′evento dannoso, mentre il comma 2 attiene al rapporto evento-danno conseguenza, rendendo irrisarcibili alcuni danni". Ciò premesso, appare dunque evidente l′error in cui è incorso il giudice di merito, il quale, pur affermando di voler dare applicazione all′art.1227, comma II° c.c., ha considerato che il conduttore danneggiato, trasferendosi in altri locali onde permettere la esecuzione dei lavori di manutenzione, avrebbe potuto evitare i prevedibili danni in concreto occorsi. A ben vedere, a dispetto di quanto affermato in merito all′applicazione del secondo comma dell′art. 1227 c.c., il ragionamento condotto dalla Corte d′Appello ha valutato il comportamento del danneggiato sul piano dell′accertamento della responsabilità, di quello cioè del rapporto tra condotta ed evento, dandogli al riguardo un rilievo assorbente, atteso che l′unica causa dei danni subiti è stata rinvenuta nella mancata disponibilità a lasciare temporaneamente l′immobile locato. Evidente dunque l′errore di sussunzione della impugnata sentenza nel ricondurre la condotta di Alfa all′art.1227 , comma II°, c.c., il quale, invece, viene in rilievo solo dopo l′accertamento del nesso eziologico e della responsabilità, quando cioè è necessario accertare quali ulteriori conseguenze dannose siano irrisarcibili in ragione del comportamento dello stesso danneggiato. Epperò, rileva il giudice di legittimità, se è evidente l′error della impugnata sentenza in ordine all′applicazione dell′art. 1227, comma II, c.c., non può tuttavia nemmeno ritenersi applicabile alla fattispecie il primo comma della medesima disposizione, laddove il giudice di merito ha reputato la condotta del danneggiato/creditore come da sola sufficiente a cagionare l′evento. A tal riguardo, invero, valutando il fatto così come pervenuto e percepibile dagli atti di causa, non emerge alcun elemento da cui si possa evincere che l′evento sia addebitabile esclusivamente alla condotta del conduttore. Deve considerarsi che ben prima del verificarsi del fatto dannoso il locatore si era reso inadempiente all′obbligo di manutenere la res locata o comunque consegnarla in buono stato. Per conseguenza di tale inadempimento la esecuzione dei lavori di riparazione nel corso del rapporto contrattuale con Alfa avrebbe comportato la sicura sospensione del godimento della res locata ai sensi e per gli effetti dell′art. 1583 c.c.. Pertanto, affinché la proposta del locatore inerente il temporaneo spostamento in altri locali potesse produrre la sua liberazione dalla mora nell′adempimento della originaria obbligazione di tenere la cosa locata in buono stato conservativo e, quindi, esentarlo dalla responsabilità per i danni occorsi, sarebbe stata necessaria da un lato, un′intimazione al conduttore ex artt. 1207-1208 c.c., dall′altro, la carenza di giustificazioni del conduttore nel rifiutare tale proposta, da valutarsi secondo gli ordinari parametri della buona fede ed ordinaria diligenza ed in relazione alla destinazione dell′immobile locato allo svolgimento della sua attività. Solo ricorrendo tale duplice circostanza, dunque, il comportamento del conduttore non sarebbe stato concorrente nel produrre il danno, ma l′avrebbe determinato in via esclusiva. La′ dove, invece, in presenza di una giustificazione del conduttore, l′alternativa si sarebbe posta tra il ravvisare l′esclusiva responsabilità della locatrice o una concorrente di entrambe le parti contraenti, eventualmente da graduarsi. La verifica e la valutazione della ricorrenza delle situazioni innanzi prospettate non è compito del giudice di legittimità ma andrà fatta dal giudice del rinvio. Sulla scorta di tali osservazioni, dunque, la impugnata sentenza è cassata, rinviando il giudizio di merito alla Corte di Appello in diversa sezione composizione. Ciò stante si trae da Cass., sez. III, ord. 24/02/2023, n.5735 il seguente principio di diritto: La condotta del conduttore di un immobile ad uso diverso da quello abitativo - il quale rifiuti di traferirsi in altri locali per consentire l′esecuzione dei lavori idonei a neutralizzare un accertato pericolo di crolli, poi effettivamente verificatisi - può assumere rilievo nell′eziologia del danno ed essere ritenuta da sola sufficiente a provocarlo, ai sensi dell′art. 1227, comma 1, c.c., solo qualora il rifiuto sia ingiustificato ed il locatore possa ritenersi liberato dalla mora nell′adempimento dell′obbligazione di riparazione a seguito di formale intimazione ex art. 1207 c.c., accompagnata dalla proposta di un provvisorio trasferimento dell′attività in altro locale. (Nella specie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza della Corte territoriale che, pur in presenza di un ritardo del locatore nel procedere alle riparazioni, aveva ritenuto determinante nella causazione del danno il rifiuto opposto dal conduttore al trasferimento provvisorio in altri locali, senza previamente verificare se l′offerta di tale trasferimento, avanzata dal locatore, avesse formato oggetto di apposita intimazione ex art. 1207 c.c. e fosse stata ingiustificatamente rifiutata). L′immagine, nel rispetto degli altrui diritti, è tratta da:
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